Công chứng hồ sơ xong có nên trả đủ tiền rồi tự đi sang tên cho mình không, có rủi ro gì không? Mong hướng dẫn thủ tục đất đai
Các bác làm ơn tư vấn cho tôi chút về việc này. Cám ơn trước.
– Bên Bán có yêu cầu: Sau khi ra công chứng, bên mua giao toàn bộ hồ sơ công chứng và sổ hồng cho bên mua. Bên mua trả đủ 100% tiền.
– Bên MUA thì không chịu như vậy. Bên mua yêu cầu: Ra công chứng xong, bên mua chồng thêm một khoản tiền, và bên bán đi làm giấy sang tên cho bên mua. Khi bên bán cầm sổ mới giao cho bên mua, thì bên mua mới chồng đủ số tiền còn lại.
Vậy theo các anh: Mới công chứng xong có nên chồng đủ tiền rồi mình tự cầm bộ hồ sơ công chứng (có sổ hồng của chủ cũ), tự đi sang tên cho mình hay không?
Sau khi công chứng, nếu mình giao hết tiền cho người ta, người ta cầm tiền đi rồi, thì mình còn có bị rủi ro gì không?
Luật sư Tư vấn Luật Đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên những thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam. Chúng tôi đưa ra trả lời như sau:
1./ Thời điểm pháp lý
Ngày 13 tháng 06 năm 2018
2./ Cơ sở Pháp Luật liên quan tới vấn đề điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đất đai
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật đất đai 2013
– Luật Nhà ở 2014
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
– Thông tư 24/2104/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
3./ Luật sư tư vấn
Với trường hợp này, trước hết cần xác định đối tượng chuyển nhượng quyền ở đây là nhà ở hay bao gồm đất đai và nhà ở trên đất. Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên cần quan tâm đến điều kiện và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng để hạn chế những rủi ro cho các bên. Điều kiện và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đất đai, nhà ở được pháp luật quy định như sau:
Trên cơ sở pháp luật dân sự, hợp đồng có hiệu lực khi đảm bảo các điều kiện về nội dung và hình thức của hợp đồng. Với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hoặc nhà ở bao gồm quyền sử dụng đất đai, tùy thuộc vào đối tượng chuyển nhượng, điều kiện hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khác nhau.
Với nhà ở:
Trường hợp các bên mua bán nhà ở không bao gồm quyền sử dụng đất (nhà chung cư), Căn cứ Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua bán nhà ở hợp pháp khi các bên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Hiệu lực của hợp đồng có thể do các bên thỏa thuận hoặc ngay sau khi thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và sau khi thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng, quyền sở hữu nhà ở được chuyển nhượng cho bên bán.
Theo đó, trường hợp mua bán nhà ở, anh/chị có thể thực hiện việc sang tên sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Việc bên bán trả tiền xong, bên mua giao nhà và giao sổ cho bên bán đi sang tên hoặc không sang tên không làm phát sinh rủi ro bởi hiện nay, nhà nước chỉ có quy định liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất. Với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên thực tế chưa có chế định cụ thể nên việc sang tên không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.
Với nhà ở bao gồm cả quyền sử dụng đất đai:
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, với hợp đồng chuyển nhượng nhà bao gồm quyền sử dụng đất, bên mua được xác lập chuyển quyền sau khi thực hiện việc đăng ký tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để thực hiện sang tên quyền sử dụng đất, hai bên cần thực hiện trình tự, thủ tục như sau:
Bước 1: Bên bán và bên mua thực hiện công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 và Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường hoặc nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.
Căn cứ Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất bao gồm:
– Tờ khai đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo Mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc sổ hồng);
– Bản sao giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (mỗi loại 02 bản có chứng thực);
– Hợp đồng về quyền sử dụng đất bản gốc và bản có công chứng;
– Bản sao giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn hoặc đã ly hôn) (mỗi loại 02 bản có chứng thực);
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
– Tờ khai đăng ký thuế;
– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên Môi trường chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để ra thông báo thuế, Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên.
Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc (Theo Điểm i Khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Bước 3: Nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.
Căn cứ vào giấy hẹn trả kết quả, bạn đến bộ phận trả kết quả để nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Một số nghĩa vụ tài chính hai bên cần thực hiện:
– Thuế thu nhập cá nhân;
– Lệ phí trước bạ;
– Phí cấp phôi sổ mới;
– Lệ phí thẩm định hồ sơ và đo đạc đất đai.
Bước 4: Nhận sổ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bên mua mang hóa đơn quay lại để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.
Theo đó, với thủ tục nêu trên, việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cần sự tham gia của cả bên bán và bên mua. Do đó, nội dung “Bên mua trả đủ 100% tiền sau khi công chứng hợp đồng, giao sổ hồng” có thể mang lại rủi ro lớn đối với bên mua nếu có khó khăn khi đăng ký sang tên đất đai hoặc nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế thì bên mua không thể tự thực hiện được thủ tục sang tên và phải chịu phần chi phí . Do đó, trường hợp này, các bên có thể thỏa thuận thêm nghĩa vụ của bên bán trong việc thực hiện đăng ký chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua và các nghĩa vụ thanh toán tương ứng để đảm bảo quyền lợi cho các bên.
Như vậy, để đảm bảo quyền lợi của các bên, tùy thuộc vào đối tượng mua bán, các bên có thể thỏa thuận thêm các nghĩa vụ như nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký của bên nào và thời điểm thanh toán chia ra sau khi thực hiện các nghĩa vụ để đảm bảo quyền lợi của các bên. Với hợp đồng đã có hiệu lực, nếu phát sinh tranh chấp do một bên không thực hiện nghĩa vụ, các bên có quyền khởi kiện yêu cầu bên còn lại thực hiện các nghĩa vụ tương ứng với mình.
Với những tư vấn về câu hỏi Công chứng hồ sơ xong có nên trả đủ tiền rồi tự đi sang tên cho mình không, có rủi ro gì không?, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp trên, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
Tham khảo thêm bài viết:
