Câu hỏi của khách hàng: Bên mua không thực hiện cam kết viết tay thì có phải bồi thường gì không
Kính chào anh chị luật sư, tôi tên H… ở Bến Tre, nhờ anh chị luật sư cho tôi xin ý kiến về vụ việc như sau: tháng 12/2016 tôi có bán cho ông K… 7000m vuông đất gồm 2500m vuông là ao , 4500m vuông đất trồng hoa màu. với giá 385 triệu, mua bán bằng giất viết tay do lúc này sổ đỏ đang vay ngân hàng, ông K… đưa cho tôi 85 triệu và ông K… được quyền sử dụng đất, số tiền còn lại khi nào tôi có sổ đỏ làm hợp đồng công chứng sẻ đưa đủ, tháng 11/2017 tôi có sổ đỏ, tôi nhiều lần gọi ông K… ra làm thủc tục mua bán nhưng ông K… từ chối và không muốn mua nữa và ông K… yêu cầu tôi phải trả lại 317 triệu gồm tiền cọc 85 triệu và tiền ông K… đã tu bổ vào đất 90 triệu + tiền tôi mượn riêng của ông K… 83 triệu, có viết giấy muợn tiền không tính lãi + phần lãi suất 59 triệu của tất cả số tiền trên tính từ tháng 12/2016 cho đến khoảng tháng 11/2017. Tôi không đồng ý với số tiền trên, nên tháng 12/2017 tôi có làm đơn nhờ ủy ban xã giải quyết lúc này tôi chiụ trả lại cho ông K… 251 triệu đúng với thực tế nhưng ông K… không chịu, kéo dài đến tháng 5/2018 ông K… đã nộp đơn khởi kiện yêu cầu tòa án hủy hợp đồng và cũng yêu cầu tôi trả lại số tiền 317 triệu như hồi tháng 11/2017 trên , đến nay toà án đả gửi thư mời triệu tập .
hợp đồng mua bán đất viết tay có trưởng ấp ký tên làm chứng, nội dụng hợp đồng như sau : ngày 19/12/2016 Tôi có bán cho ông K 7000m vuông đất gồm 4500m mặt bằng và 2500m đất ao. với giá 385 triệu , tôi nhận của ông K… 85 triệu , số tiền còn lại khi nào tôi chuyển nhượng qua cho ông K… thì ông K… đưa đủ cho tôi, nếu sau này có xảy ra tranh chấp với người thứ 3 thì tôi sẽ bồi thường gấp … lần số tiền đặt cọc .
trong hợp đồng không có nói nếu ông K vi phạm hợp đồng sẻ phải bồi thường cho tôi bao nhiêu .
Như vậy cho tôi hỏi nếu ra toà án thì tôi có phải trả lại số tiền 317 như ông K… yêu cầu hay không, vì thực tế tôi chỉ nhận 85 triệu tiền cọc và 83 triệu tiền tôi mượn riêng.
Và tôi có được bồi thường thiệt gì không, vì trong 2 năm qua ông Kiệt hoàn toàn sử dụng đất của tôi. làm tôi phải chuyển nơi ở và không canh tác được đất .
hiện nay tôi đã nhận được đơn mời triệu tập vào ngày 27/7/2018 của tòa án do ông K… khởi kiện .
bây giờ tôi phải làm thế nào xin anh chị tư vấn giúp cho tôi .
tôi xin chân thành biết ơn anh chi luật sư và quý công ty.
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 06/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Trách nhiệm của bên hủy hợp đồng trái pháp luật
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật đất đai năm 2013
3./ Luật sư trả lời Bên mua không thực hiện cam kết viết tay thì có phải bồi thường gì không
Về khoản tiền mà bạn phải trả cho ông K theo quy định của pháp luật dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp được xác định như sau:
-Theo thông tin bạn cung cấp và nội dung giấy mua bán giữa bạn và ông K thì số tiền 85 triệu có hai cách xác định tùy theo nội dung cụ thể, chính xác của hợp đồng mà hai bên đã ký.
+Trường hợp 1, số tiền 85 triệu này là tiền đặt cọc cho việc giao kết hợp đồng mua bán.
Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự:
“Điều 328. Đặt cọc
… 2. … nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; … trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Mà dựa trên những thỏa thuận bạn đã nêu ra thì bên mua (ông K) sẽ bị mất số tiền cọc là 85 triệu trên khi không giao kết hợp đồng, từ chối mua quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác. Tức là, số tiền 85 triệu này bạn không có nghĩa vụ trả lại ông K.
+Trường hợp 2, số tiền 85 triệu là tiền mua quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Căn cứ điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị pháp lý. Tức là, giấy mua bán viết tay trong trường hợp của bạn không phát sinh giá trị hiệu lực. Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự thì việc hợp đồng dân sự (hay giao dịch dân sự) vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức là căn cứ để giao dịch dân sự bị vô hiệu. Khi Tòa án tuyên bố hợp đồng này là vô hiệu, hợp đồng này sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Và bạn có trách nhiệm hoàn trả số tiền 85 triệu cho ông K.
-Với số tiền 83 triệu bạn đã vay ông K. Do hai bên đã xác lập hợp đồng vay tiền không có lãi nên bạn chỉ phải trả 83 triệu mà không phải trả lãi trên số tiền này, trừ trường hợp ông K có thông báo và yêu cầu chấm dứt việc cho vay này hoặc đã hết thời hạn cho vay nhưng bạn không trả lại số tiền đã vay. Khi ông K thông báo và yêu cầu chấm dứt việc cho vay này hoặc đã hết thời hạn cho vay nhưng bạn không trả lại số tiền đã vay, bạn sẽ phải trả lãi với số tiền đó từ thời điểm đáng lẽ ra bạn phải trả lại số tiền vay theo đúng thỏa thuận/quy định của pháp luật.
-Với số tiền ông K đã đầu tư trên đất của bạn, bạn có trách nhiệm trả số tiền. Tuy nhiên, số tiền mà bạn trả được xác định trên thỏa thuận của hai bên, nếu không thỏa thuận được thì được Tòa án sẽ xác định trên cơ sở mức đầu tư thực tế vào đất của bạn mà ông K đã chi trả, không xác định trên yêu cầu của ông K. Việc xác định số tiền đầu tư nếu bạn không đồng ý là 90 triệu chỉ được Tòa án chấp nhận khi ông K chứng minh được số tiền này đúng với số tiền mà ông K đã bỏ ra trên thực tế.
Như vậy, dựa vào những trình bày trên, áp dụng vào trường hợp cụ thể của bạn, bạn có thể xem xét số tiền mà bạn phải trả cho ông K. Còn việc Tòa án yêu cầu bạn tới phiên làm việc hoàn toàn phù hợp, phiên làm việc này có thể là để bạn đưa ra ý kiến của bản thân, hòa giải với bên kia,… nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho bản thân.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
