Câu hỏi của khách hàng: Đã đã sang tên cấp sổ nay người chủ cũ đòi lại có được không
Cho mình được hỏi về luật đất đai ạ
Mẹ mình có mua một miếng đất thổ cư vào khoảng năm 2000.
Và đến khoảng 2006 miếng đất đó có được cấp sổ đỏ, trong quá trình sinh sống thì mình có bán miếng đất đó.
Và đến khoảng 2008 thì chủ của miếng đất cũ đó có lật lại để đòi miếng đất đó, nhưng không được. Và đến đầu 2017 thì họ tiếp tục lật lại
Họ có làm đơn sang xã, xã có triệu tập mẹ mình nhưng do có việc nên mẹ mình không qua được.
Theo thông tin mình được biết thì trong lúc bán đất con của người chủ cũ chưa ký vài giấy tờ
Mong mọi người tư vấn giải đáp giúp mình
Liệu mẹ mình có phải chịu vấn đề gì liên quan đến pháp lý không ạ
Mình xin cảm ơn ạ
Mong ad duyệt bài giúp mình ạ
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 23/11/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Hiệu lực của hợp đồng xác lập với bên thứ ba
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật đất đai năm 2013
3./ Luật sư trả lời Đã đã sang tên cấp sổ nay người chủ cũ đòi lại có được không
Theo quy định của Luật đất đai thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Đây là giấy tờ được nhà nước sử dụng để xác định quyền sở hữu của quyền sử dụng đất trên.
Theo thông tin bạn cung cấp thì mẹ của bạn có mua mảnh đất từ khoảng năm 2000 và đã được cấp sổ đỏ vào năm 2006. Tức là vào thời điểm năm 2006, mảnh đất trên không hề có tranh chấp về quyền sử dụng. Do việc không có tranh chấp là một trong những điều kiện bắt buộc đối với mảnh đất khi cấp Giấy chứng nhận.
Khi được cấp Giấy chứng nhận thì mẹ của bạn được xác định là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất trên và được nhà nước công nhận.
Tuy nhiên, tới năm 2008 thì người đã bán mảnh đất cho mẹ bạn có làm thủ tục đòi lại mảnh đất nhưng không được. Trong trường hợp này, bởi bên bán không đòi lại được mảnh đất nên xét về mặt pháp lý, mẹ bạn vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất trên và việc bán đất trên sự đồng ý của mẹ bạn là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.
Trên thực tế thì gia đình bạn đã bán mảnh đất trong thời gian sinh sống. Tức là việc bán giữa gia đình bạn cho người chủ mởi hoàn toàn hợp pháp. Bởi, nếu bán trong thời gian có tranh chấp thì bên kia sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
Tóm lại, trong trường hợp bạn đưa ra, việc bán mảnh đất trên là hoàn toàn hợp pháp. Việc chủ cũ đòi lại mảnh đất thực chất chỉ là đòi giá trị của mảnh đất.
Căn cứ Điều 133 Bộ luật dân sự thì trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Nói cách khác, hợp đồng bán đất giữa gia đình bạn và bên thứ ba kia hoàn toàn có hiệu lực, bên thứ 3 được xác định là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó. Chủ cũ của mảnh đất không có quyền đòi lại mảnh đất từ người thứ ba mà chỉ có thể yêu cầu gia đình bạn, hay chính xác hơn là mẹ của bạn trả lại số tiền tương ứng với giá trị tài sản.
Tuy nhiên, tới đầu năm 2017, chủ cũ của mảnh đất lại đòi lại quyền sở hữu mảnh đất với lý do lúc bán đất con của người chủ cũ chưa ký giấy tờ. Trong trường hợp này bạn cần xác định vai trò của người con chưa ký giấy tờ. Xem xét người này có quyền đối với mảnh đất trên hay không. Nếu người con này là một chủ sở hữu chung của mảnh đất mà mẹ bạn đã mua thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và gia đình chủ cũ sẽ bị vô hiệu một phần (phần đất thuộc quyền sở hữu của người con). Mẹ bạn sẽ phải trả một khoản tiền cho người con của người này để đền bù quyền sở hữu phần đất đáng lẽ ra là của họ.
Trong trường hợp người con này không có quyền sở hữu mảnh đất trên thì việc không có chữ ký của người này khi giao dịch không ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Mẹ bạn không có trách nhiệm hoàn trả tài sản (ở đây được thay bằng khoản tiền có giá trị tương tự) cho người con này.
Nhưng bạn cần chú ý, nếu việc người chủ cũ kia không đòi lại được mảnh đất vào năm 2008 là kết quả của việc khởi kiện dân sự ra Tòa án và việc đòi lại vào năm 2017 không có thay đổi gì so với lần khởi kiện vào năm 2008 thì vụ án này sẽ không được giải quyết bởi Tòa án lần thứ hai.
Còn việc giải quyết của Ủy ban chỉ mang tính hòa giải, không bắt buộc các bên phải tuân theo nên nếu việc giải quyết năm 2008 được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân thì hai bên hiện tại nếu có tranh chấp vẫn có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bồi thường.
Như vậy, trong trường hợp của mẹ bạn. Nếu kết quả giải quyết công nhận quyền của người con đối với mảnh đất trên thì mẹ của bạn có nghĩa vụ đền bù lại một khoản tiền tương ứng với phần quyền của người con đó với mảnh đất mà gia đình bạn đã mua từ phía chủ cũ nhưng đã bán cho người khác. Trường hợp còn lại mẹ bạn không có trách nhiệm đền bù.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
