Câu hỏi của khách hàng: Mua nhà sổ chung nguyên lô thì có rủi ro gì không
Tôi có ý định mua nhà ở Đồng Nai, sau khi qua tìm hiểu thì tìm được 1 căn 100m2 đã xây sẵn, chủ nhà cần bán lại với giá 500 triệu, lô này đã lên đất đô thị, gồm 3 căn nhà diện tích tương đương, có sổ nhưng là sổ chung nguyên lô, có giấy biên nhận từng nhà, vậy mọi người xin cho tôi hỏi, giấy biên nhận đó có ý nghĩa như thế nào, nếu mua thì có rủi ro gì về sau này không? Tôi xin cảm ơn
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự– Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 23/11/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Mua nhà chưa được cấp quyền sử dụng riêng có rủi ro gì
Bộ luật dân sự năm 2015
3./ Luật sư trả lời Mua nhà sổ chung nguyên lô thì có rủi ro gì không
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn đang có nhu cầu mua nhà ở. Tuy nhiên, phần quyền sử dụng đất và nhà ở của bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận riêng mà được cấp chung với căn nhà khác. Hiện tại, nếu bạn mua căn nhà trên thì chỉ được cấp Giấy giao nhà của chủ sở hữu.
Trong trường hợp của bạn, thực chất quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu căn nhà trên đã được xác lập cho chủ đầu tư, người được cấp sổ chung được xác định là chủ sở hữu hợp pháp của những tài sản đó. Do vậy, việc người này mua bán, chuyển nhượng một phần hay toàn bộ tài sản đó hoàn toàn dựa trên ý chí cá nhân của họ. Pháp luật Việt Nam không cấm việc chủ sở hữu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở khi chưa được tài sản đó chưa được cấp Giấy chứng nhận riêng. Việc chuyển nhượng chỉ bị hạn chế khi việc đó ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba. Như khi người này đang sử dụng tài sản đó để thế chấp cho việc thực hiện một nghĩa vụ khác thì khi bán tài sản này phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Căn cứ Điều 431 Bộ luật dân sự:
“Điều 431. Đối tượng của hợp đồng mua bán
1.Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.
2.Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.”
Theo đó, trong trường hợp của bạn, bạn cần xác định bên nào là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản cũng như việc tài sản có bị hạn chế quyền hay không là được. Nói cách khác, bạn cần kiểm tra:
-Bên bán có đúng là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản hoặc người có quyền bán tài sản hay không qua những giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; hợp đồng ủy quyền hoặc hợp đồng thế chấp (trong trường hợp người bán không phải chủ sở hữu của tài sản),…
-Xác định xem tài sản trên trước đó đã được bên bán thực hiện giao dịch với bên thứ ba nào khác chưa để tránh trường hợp bên bán thực hiện giao dịch mua bán với nhiều người và bạn là người mua sau. Bởi, nếu bạn là người mua sau thì khi có tranh chấp, căn nhà sẽ được xác định là tài sản của bên mua trước, hợp đồng sau bị coi là vô hiệu.
Ngoài ra, nếu để xác định chắc chắn thì bạn có thể yêu cầu thực hiện việc ký quỹ. Tức là bạn sẽ tiến hành gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm cho việc sẽ thanh toán hết số tiền mua khi bên bán giao được Giấy chứng nhận riêng của những tài sản mà bạn mua (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở). Tuy nhiên, nếu thực hiện việc ký quỹ, hai bên sẽ phải bỏ thêm một khoản tiền nhất định để trả tiền dịch vụ cho phía tổ chức tín dụng (thường là ngân hàng).
Như vậy, trong trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khi có giấy chứng nhận của một lô đất (bao gồm cả tài sản được chuyển nhượng) là hợp pháp. Tuy nhiên, để tăng độ an toàn của giao dịch, bạn cần tìm hiểu về quyền bán tài sản này của người bán để tránh trường hợp giao dịch bạn tham gia bị vô hiệu.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
