Câu hỏi của khách hàng: Có được bán đất khi đất nằm trong quy hoạch không?
Anh chị cho em hỏi đất đã được quyết định xây dựng khu quy hoạch rồi có được đem ra mua bán và có được cấp sổ đỏ không ạ? Em cảm ơn nhiều ạ!
Luật sư Tư vấn Luật đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 03/01/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Quyền của chủ sử dụng đất trong quy hoạch
Luật đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018
3./ Luật sư trả lời Có được bán đất khi đất nằm trong quy hoạch không?
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Việc phần đất thuộc quyền sử dụng của một chủ thể nằm trong khu quy hoạch có thể là căn cứ để hạn chế một số quyền nhất định của Tòa án.
Căn cứ Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013:
“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
… 7.Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8.Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này. …”
Theo đó, việc đất nằm trong khu quy hoạch không phải là căn cứ để hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, việc đất nằm trong khu quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện sẽ là căn cứ để người sử dụng đất bị hạn chế việc xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm, về việc cải tạo, sửa chữa nhà ở, cồng trình hiện có.
Mà căn cứ Điều 168 Luật đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Theo đó, khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) thì chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất trên, ngay cả khi phần đất này đang thuộc quy hoạch theo quy định của pháp luật. Việc cấp Giấy chứng nhận cho chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn sẽ được thực hiện khi tiến hành xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ở khâu công chứng hợp đồng chuyển nhượng).
Tuy nhiên, nếu việc xin Giấy chứng nhận này là xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu với quyền sử dụng mảnh đất (tức là trước đó chưa có Giấy chứng nhận) thì chủ thể cần xem xét lại các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai. Ngoài ra, việc không có Giấy chứng nhận sẽ là căn cứ để hạn chế quyền chuyển nhượng của chủ thể sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, nếu bạn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi phần đất thuộc quy hoạch không bị hạn chế. Tức là, bạn vẫn có quyền bán quyền sử dụng mảnh đất trên và người mua có quyền được cấp Giấy chứng nhận theo quy định khi thực hiện các thủ tục đúng quy định.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
