Câu hỏi của khách hàng: Đất cấp sổ nhưng chưa đóng lệ phí trước bạ thì có xin giấy phép xây dựng được không?
Em xin chào mọi người.
Xin phép mọi người tư vấn giúp em vấn đề sau với ạ
Đất nhà em đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giờ nếu muốn xây nhà mới. Nhưng trong giấy ghi chưa đóng lệ phí trước bạ.
Vậy nhà em có xin được giấy cấp phép xây dựng không ạ. Và khoản lệ phí trước bạ như ghi trong sổ năm 2004 mà đến giờ mới đóng thì sẽ hết phí khoảng bao nhiêu ạ. Em ở khu vực Hoàng Mai, Hà Nội, đất trong ngõ.
Do không nắm rõ về luật nên rất mong mọi người tư vấn giúp em ạ
Em xin chân thành cảm ơn !
Luật sư Tư vấn Luật xây dựng – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 19/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Điều kiện xin giấy phép xây dựng
- Luật đất đai 2013;
- Thông tư 15/2016/TT-BXD quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
- Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
- Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và Nghị định 83/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi một số Thông tư có liên quan)
3./ Luật sư trả lời Đất cấp sổ nhưng chưa đóng lệ phí trước bạ thì có xin giấy phép xây dựng được không?
Theo thông tin bạn cung cấp, đất nhà bạn đã cấp sổ đỏ (tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng gia đình của bạn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cụ thể là lệ phí trước bạ. Hiện nay, gia đình muốn xin giấy phép xây dựng. Bạn đang thắc mắc về điều kiện xin giấy phép xây dựng công trình trên mảnh đất trên cũng như mức lệ phí trước bạ mà gia đình bạn phải thực hiện tại thời điểm này là bao nhiêu.
Theo quy định của pháp luật đất đai thì khi gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, gia đình bạn được xác định là chủ sở hữu của quyền sử dụng phần đất trên (tức là gia đình của bạn được xác định là người sử dụng đất).
Căn cứ Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai:
“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. …”
Theo đó, trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất, gia đình của bạn cần thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay lại không có yêu cầu việc sử dụng đất của gia đình bạn (bao gồm cả việc xây dựng tài sản trên đất) chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Ngoài ra, căn cứ Thông tư 15/2016/TT-BXD thì hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng khi gia đình bạn xây nhà mới tại mảnh đất trong ngõ ở khu vực Hoàng Mai, Hà Nội (hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ- Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD) gồm:
-Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu;
-Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
-Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
+Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
+Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
+Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
(Trong trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định trên là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định)
-Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
-Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Chủ đầu tư trong trường hợp này là gia đình bạn (chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng còn cần thêm các tài liệu tương ứng được quy định tại Điều 15 Thông tư 15/2016/TT-BXD.
Tuy nhiên, hồ sơ xin giấy phép xây dựng lại không yêu cầu biên lai chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, việc chưa đóng lệ phí trước bạ không ảnh hưởng tới việc xin cấp giấy phép xây dựng của gia đình bạn.
Trong trường hợp bây giờ bạn mới thanh toán lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ sẽ được tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Căn cứ vào Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ, lệ phí trước bạ đối với đất được tính như sau:
| Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) | = | Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) | x | Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) |
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:
| Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) | = | Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) | x | Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành |
Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất được tính theo tỷ lệ là 0,5%.
Theo quy định trên, bạn có thể tính mức lệ phí trước bạ tại thời điểm bạn đã kê khai lệ phí trước bạ theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội đã công bố tại thời điểm kê khai.
Tuy nhiên, trong trường hợp việc chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ là do gia đình bạn nộp chậm (không phải thuộc trường hợp được nợ) thì gia đình bạn sẽ phải chịu thêm tiền phạt do chậm nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 2 Điều 34 Thông tư 156/2013/TT-BTC thì đối với khoản tiền thuế nợ phát sinh trước ngày 01/7/2016 nhưng sau ngày 01/7/2016 vẫn chưa nộp thì tính như sau: trước ngày 01/01/2015 tính phạt chậm nộp, tiền chậm nộp theo quy định tại Luật quản lý thuế số 78/2006/QH11, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế số 21/2012/QH13 (tức là với mức 0,05%/ngày với 90 ngày đầu, 0,07%/ngày với những ngày sau), từ ngày 01/01/2015 tính tiền chậm nộp theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 (tức là 0,05%/ngày chậm nộp), từ ngày 01/7/2016 tính tiền chậm nộp theo mức 0,03%/ngày chậm nộp.
Như vậy, đất cấp sổ đỏ nhưng chưa đóng lệ phí trước bạ vẫn được cấp giấy phép xây dựng vì trong hồ sơ xây dựng không yêu cầu biên lai thu tiền lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, việc nộp lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của gia đình bạn, gia đình của bạn cần thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Mức nộp lệ phí trước bạ sẽ được xác định theo Bảng giá đất mà UBND TP. Hà Nội đưa ra tại thời điểm kê khai.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
