Câu hỏi của khách hàng: Thủ tục và lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chào các anh chị, em muốn xin được tư vấn về đất đai ạ.
Em muốn mua mảnh đất, năm 2007, xã A đã được xác nhập về thành phố Hải Dương. Nhưng trên thực tế sổ vẫn là thuộc huyện Nam sách và chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Em muốn mua mảnh đất này thì khi làm thủ tục mua bán đất này có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không ạ.
Và cần đến cơ quan nào làm thủ tục, và thủ tục chuyển đổi lệ phí là như thế nào ạ.
Luật sư Tư vấn – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 14/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Chuyển mục đích sử dụng đất
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2016/NĐ-CP và Nghị định 123/2017/NĐ-CP)
3./ Luật sư trả lời Thủ tục và lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn mua một mảnh đất và chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất đó nhưng đang thắc mắc liệu thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất có thể được thực hiện luôn khi bạn mua mảnh đất đó hay không cũng như lệ phí lệ phí khi chuyển đổi.
Thứ nhất, bạn phải hiểu thủ tục việc bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là hai thủ tục khác nhau. Quyền để một chủ thể xin chuyển mục đích sử dụng đất được xác lập trên quyền sở hữu quyền sử dụng chính mảnh đất đó. Mà việc công nhận quyền của chủ sở hữu sẽ chỉ được nhà nước chấp nhận khi bạn đăng ký biến động đất đai và được cấp Giấy chứng nhận mới.
Do vậy, khi bạn chưa đăng ký biến động đất đai, bạn không có quyền làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Hơn nữa, điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất cũng không giống điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua quyền sử dụng đất. Nên, hai thủ tục này bạn cần thực hiện riêng.
Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn cần đảm bảo các điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thông thường, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ:
-Đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
-Đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
-Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
-Đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
-Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
-Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
-Đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Phải được các chủ thể có thẩm quyền cho phép. Và khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì người xin chuyển mục đích sử dụng đất cần nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, gồm:
-Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ nộp tại Cơ quan tài nguyên và môi trường; Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà bạn phải nộp được quy định trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể, Khoản 2 Điều 5 quy định về thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân như sau:
-Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
-Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
-Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
+Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
+Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
-Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các trường hợp trên.
Theo đó, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khoản tiền bạn phải chi trả khi chuyển mục đích sử dụng đất được căn cứ vào hình thức sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất theo nhu cầu sử dụng đất của bạn khi đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật nhưng không thể thực hiện cùng với việc đăng ký biến động đất đai. Việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo những trình tự, thủ tục nhất định và bạn cần phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định căn cứ vào nguồn gốc và mục đích sử dụng đất.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
