Câu hỏi của khách hàng: Các bước phải làm khi mua nhà chung cư
Em mong các anh/chị giúp đỡ ạ!
Em làm rất vất vả và dành được ít tiền định mua chung cư ở quận 12 nhưng do k nắm được pháp luật nên lo lắng lắm ạ.
Chung cư này tên Võ đình nó thuôc công ty Võ đình quản lí gồm 300 căn hộ, nhưng trước đây Võ đình có bán 100 căn hộ cho bên Bất động sản Hoàng Quân (công ty mà mấy năm nay nhiều phốt nhất vì trì trệ dự án…..). Em định mua từ chủ này (đã có giấy chứng nhận màu hồng) , nhưng trên sổ bìa giấy chứng nhận là Công ty Hoàng Quân, còn tên chủ hộ này nằm trong phần những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận. Em muốn hỏi những điều sau:
1. nếu e muốn mua thì e có cần liên hệ công ty Hoàng Quân – tên ngoài bìa sổ không, hay chỉ làm việc với chủ gần nhất là đủ.
2. Em có cần ra phòng Tài Nguyên môi trường kiểm tra trước tính pháp lí của sổ không, hay chỉ cần cọc tiền rồi ra phòng công chứng ạ?, thường công chứng là chồng hết tiền luôn phải không ạ?
3. Thủ tục sang tên mình phải ra Phòng Tài Nguyên để làm phải không? và để chủ họ không bắt bẻ làm khó mình cần viết gì trong giấy đặt cọc để đảm bảo họ sẽ chuyển tên cho mình
4. Công ty Hoàng Quân có nhiều sai phạm vây mình có nên mua không, vì sau này chung cư xuống cấp thì sẽ khó trong việc hỗ trợ giải quyết phải không ạ? và đặc biệt lại có 2 công ty bất động sản trong cùng 1 chung cư nên sau này cũng khó được hỗ trợ phải không?
Em rất mong nhận được hỗ trợ từ các anh/chị luật sư ạ! Em cảm ơn rất nhiều!
Luật sư Tư vấn – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 24/06/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh
– Luật nhà ở 2014;
– Luật Dân sự 2015;
– Nghị định 71/2010/NĐ – CP quy định hướng dẫn Luật nhà ở.
3./ Luật sư trả lời
Theo thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi cung cấp cho các bạn một vài nội dung sau:
Về vấn đề tên bìa ngoài sổ hổng là tên công ty Hoàng Quân, thì bạn chỉ cần liên hệ với chủ nhà đang thực hiện giao địch với bạn mà không cần liên hệ với công ty Hoàng Quân. Và dùng sổ hồng (bản chính hoặc bản sao) ra địa chính, xã khu vực căn hộ xem tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không.
Thủ tục sang tên sổ hồng khi chuyển nhượng căn hộ chung cư được quy định như sau:
Bước 1: Các bên cần đến Văn phòng công chứng/Phòng công chứng để yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho căn hộ chung cư.
Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:
– 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký;
-02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản);
– Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng;
– 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán;
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ
Bước 3: Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
– Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với người đang độc thân – 02 bản sao y có công chứng;
Thời gian sang tên sổ hồng là 15 ngày tính từ ngày người dân nộp hồ sơ sang tên sổ hồng tại bộ phận một cửa.
Các mức thuế, lệ phí phải nộp để thực hiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có:
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị chuyển nhượng (do bên bán nộp trừ trường hợp có thỏa thuận khác);
– Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng (do bên mua nộp trừ trường hợp có thỏa thuận khác);
– Lệ phí cấp sổ: 50.000 – 100.000 đồng;
– Ngoài ra, còn có lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định.
Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng:
Bước 1: Thoả thuận ban đầu
Bên mua và bên bán cần thoả thuận số tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý căn hộ chung cư như xem sổ Hồng. Người mua cần ra phòng Địa chính phường nơi căn hộ toạ lạc để hỏi về tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đó các bên cần thoả thuận:
- Mức tiền đặt cọc bao nhiêu
- Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng và khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ.
- Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua và người bán cần lên một danh sách để kiểm tra
- Chi phí công chứng, các loại thuế ai đóng. Bình thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ. Dù là qui định như vậy, nhưng các loại thuế và phí này có thể thoả thuận giữa bên bán và bên mua để làm sao đóng thuế và phí thấp nhất có thể (!?)
Bước 2: Tiến hành Đặt cọc căn hộ
Việc này tiến hành giữa hai bên và người làm chứng. Để an toàn cho người mua nhà thì hợp đồng đặt cọc nếu tốt thì nên đưa ra phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, tuy nhiên việc này sẽ tốn một khoản chi phí nhỏ nhưng an toàn cho người mua đó là tránh trường hợp căn hộ này đã tiến hành đặt cọc nhiều lần và phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.
Bước 3: Hợp Đồng Công chứng
Xong Hợp đồng Đặt cọc và theo lịch thoả thuận, hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thoả thuận trước và Bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua. Các giấy tờ chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng)
- Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
- CMTND+Hộ khẩu chủa bên Mua và bên Bán nhà
- Giấy chứng nhận kết hôn của các bên (nếu đã có gia đình)
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
(Mỗi thứ giấy tờ 2 bản bao gồm bản chính và photo)
Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con giấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật
Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước
Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc
Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- CMTND và Hộ khẩu của bên mua nhà
- CMTND và Hộ khẩu của bên bán nhà
- Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận
(Mỗi thứ 2 bản; bản chính và photo)
Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em
Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà
Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.
Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
- Biên lai hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế
- CMTND + Hộ khẩu của bên Mua
- Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận
Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
