Câu hỏi của khách hàng: Chấm dứt hợp đồng trước hạn do vấn đề khách quan có mất cọc
Chào anh chị
Em có một vấn đề nhờ anh chị trong nhóm tư vấn giúp
Hai vợ chồng em hiện đang thuê 1 khách sạn nhỏ để kinh doanh tính đến nay đã được 3 năm. Và bên em đã đặt cọc 1 số tiền 200 triệu cho nhà chủ. Nhưng hiện nay đối diện khách sạn e có 1 công trình đang xây dựng dự kiến khoảng hơn 1 năm và rất ồn và bẩn. Vì vậy bên em đã sang nói chuyện với chủ nhà để ngừng kinh doanh nhưng theo hợp đồng còn 2 năm nữa. Trong hợp đồng kinh doanh có ghi nếu chấm dứt hợp đồng bên em sẽ mất tiền đặt cọc nhưng đây là vì lí do bên ngoài và bên em không thể tiếp tục kinh doanh chứ không phải tự ý hủy. Nhưng họ vẫn không trả lại tiền đặt cọc cho bọn em. Vậy nhờ anh chị giúp đỡ xem có cách nào có thể giải quyết vấn đề này được không ạ. Em cảm ơn
Luật sư Luật Dân sự – Tư vấn trực tuyến gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 04/07/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Chấm dứt hợp đồng trước hạn do vấn đề khách quan có mất cọc
- Bộ luật Dân sự 2015
3./ Luật sư trả lời câu hỏi Chấm dứt hợp đồng trước hạn do vấn đề khách quan có mất cọc
Thứ nhất, quy định việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
-Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà được quy định tại điều 428 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
- Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
- Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Như vậy, việc chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà chỉ hợp pháp khi thuộc trường hợp 1,2,3,4 của Điều 428 nêu trên. Tuy nhiên, bạn chấm dứt do nguyên nhân từ khó khăn của cá nhân bạn (do có công trường thi công) và bên cho thuê không đồng ý chấm dứt. Do đó, việc chấm dứt trước hạn này là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà.
Theo đó, khi chấm dứt hợp đồng trước hạn mà không có căn cứ thì bạn sẽ có thể phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại thực tế xảy ra.
Thứ hai, chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có bị mất tiền đặt cọc không?
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Trong trường hợp này, hợp đồng thuê nhà của bạn đã được giao kết, số tiền đặt cọc này là nhằm mục đích thực hiện hợp đồng, vì vậy, khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn thì theo quy định bạn sẽ bị mất tiền đặt cọc.
Ngoài ra, theo như thông tin mà bạn cung cấp thì trong hợp đồng thuê của bạn có thỏa thuận cụ thể về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn cũng như việc xử lý tiền cọc trong trường hợp này.
Như vậy, trong trường hợp này bạn đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà. Do đó, nếu bạn tự ý chấm dứt trước thời hạn thì sẽ mất tiền cọc và có thể phải bồi thường thiệt hại.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
