Câu hỏi của khách hàng: Có nên mua đất khi đang làm sổ đỏ không?
Xin chào và Xin cho em hỏi em tính mua một mảnh đất Một héc ta Cách nhà khoảng 80 km đất này đang làm sổ nhưng chưa có sổ, đất này là của người S’tieng muốn bán cho em nhưng hiện tại sổ đang làm Em muốn hỏi giờ mua đất người s’tieng như vậy có nhiều phức tạp không à Em lo ngại khi mua bán song thì có sổ rồi nhưng lại đứng tên của họ em xin cảm ơn
Luật sư Tư vấn Bộ luật Dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 17/01/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Quyền bán đất của người sử dụng khi chưa có Giấy chứng nhận
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Luật đất đai năm 2013
- Luật Công chứng năm 2014
3./ Luật sư trả lời Có nên mua đất khi đang làm sổ đỏ không?
Hợp đồng mua bán tài sản được pháp luật dân sự định nghĩa là sự sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Thông thường, một hợp đồng mua bán tài sản sẽ phát sinh hiệu lực theo thỏa thuận của các bên mà không cần thiết phải được lập thành văn bản hay thực hiện việc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, là một tài sản đặc thù và hết sức quan trọng, quyền sử dụng đất sẽ lại chỉ được nhà nước ta công nhận giao dịch mua bán là có hiệu lực khi hợp đồng được thể hiện dưới dạng văn bản và có công chứng/chứng thực theo quy định.
Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu có) phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Mà theo quy định tại Khoản 2 Điều 117 và Điều 129 Bộ luật dân sự thì việc một giao dịch dân sự nói chung hay một hợp đồng dân sự nói riêng vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực về hình thức sẽ khiến cho giao dịch dân sự/hợp đồng dân sự đã ký kết vô hiệu (trừ trường hợp hai bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng).
Lại căn cứ vào Điều 131 Bộ luật dân sự quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, một giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên trong giao dịch này sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Hơn nữa, theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai thì người sử dụng đất sẽ chỉ có quyền thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Nói cách khác, khi người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, người này sẽ không có quyền bán lại quyền sử dụng phần đất mà mình đang sử dụng cho một chủ thể khác.
Bên cạnh đó, theo pháp luật công chứng thì nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) sẽ không được công chứng khi tiến hành các giao dịch liên quan. Nếu xảy ra tranh chấp, các bên phải chứng minh các giấy tờ trong giao dịch đó: hợp đồng mua bán là hợp pháp và hợp lệ, có xảy ra trên thực tế. Mà trong trường hợp các văn bản này không được công chứng thì việc chứng minh sẽ rất khó khăn cho bên mua. Điều này sẽ ảnh hưởng tới việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua khi có tranh chấp xảy ra
Ngoài ra, khi tranh chấp xảy ra và các bên yêu cầu tòa án giải quyết. Tòa án thụ lý giải quyết vụ việc thì Tòa án sẽ tuyên giao dịch mua bán này vô hiệu dẫn đến việc bên mua không được bảo vệ quyền sử dụng đất này.
Sau khi bị Tòa án tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu, áp dụng quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, người mua sẽ phải trả lại nhà, đất đã mua trước đây cho bên bán và bên bán sẽ trả lại tiền và những gì đã nhận của bên mua.
Và, khi việc mua bán này không được xác lập hợp pháp ngay từ đầu, tức bên mua nhà, đất không có giấy tờ hợp pháp, người mua sẽ rất khó khăn khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…hoặc các giao dịch khác liên quan, thậm chí có thể mảnh đất đã được bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho nhiều người cũng bằng các giao dịch không được pháp luật công nhận.
Như vậy, có thể thấy khi việc mua bán quyền sử dụng đất được diễn ra khi bên bán không có Giấy chứng nhận, hợp đồng không được công chứng/chứng thực theo quy định sẽ làm người mua phải chịu những thiệt hại và rủi ro nhất định. Do đó, để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch và phòng tránh những rủi ro có thể xảy ra, bạn nên cân nhắc nhận chuyển nhượng mảnh đất đó và chỉ nên thực hiện sau khi đã có đầy đủ giấy tờ theo đúng quy định của pháp luật.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
