Câu hỏi của khách hàng: Công ty đòi ký lại hợp đồng mua nhà do giá đất thay đổi có được không?
Mọi người cho em hỏi ạ. Năm 2001 Bà A kí hợp đồng mua nhà tại mảnh đất X của công ty B trị giá 300 triệu đồng. sau khi kí HĐ (hợp đồng) bà đã nhờ ông C hàng xóm đi nộp cho công ty B 240 triệu. số tiền còn lại bà sẽ thanh toán trước khi nhận nhà và các giấy tờ liến quan để làm thủ tục sở hữu. Sau khi nhận tiền công ty B không thi công xây nhà theo thỏa thuận và đưa ra nhiều lý do: có đường điện cao thế chạy qua và chồng lấn mốc giới với dự án,…. năm 2004, xây móng nhà tại mảnh đất X, năm 2005, công ty B yêu cầu bà ký lại hợp đồng mua bán nhà theo giá mới là 1tỷ (lí do: Tại thời điểm này, khung giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định đã tăng rất nhiều, nên Công ty phải điều chỉnh lại giá trong hợp đồng mua bán nhà với bà A để phù hợp với giá thực tế (năm 2005). Đây là trường hợp em tự tóm tắt trong 1 bản án. Toà tuyên rằng: HĐ vô hiệu toàn bộ, Xác định lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu của Công ty B bằng 55% bằng a đồng, của bà A là 45% bằng b đồng. Em muốn hỏi tại sao toà lại xác định như vậy?Mong mọi người giải đáp ạ.
Luật sư Tư vấn Bộ luật Dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 19/01/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Căn cứ để Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu
Bộ luật Dân sự năm 1995
3./ Luật sư trả lời Công ty đòi ký lại hợp đồng mua nhà do giá đất thay đổi có được không?
Theo thông tin bạn cung cấp thì thời điểm bà A và công ty B ký kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là năm 2001. Do đó, để xem xét giá trị của thỏa thuận trên trong quá trình giải quyết tranh chấp giữa bà A và công ty B, Tòa án có thẩm quyền sẽ căn cứ vào các văn bản pháp luật có hiệu lực pháp luật tại thời điểm đó.
Mà tại thời điểm năm 2001, Bộ luật Dân sự điều chỉnh vấn đề trên được xác định là Bộ luật dân sự năm 1995, nên, nhận định dưới đây được nhận định trên căn cứ của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật liên quan, hướng dẫn thi hành Bộ luật này.
-Về phán quyết của Tòa án về việc Hợp đồng mua bán được ký kết giữa bà A và công ty B vô hiệu.
+Căn cứ Điều 443 và Điều 690 Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng chuyển quyền sử dụng phải được lập thành văn bản có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, một hợp đồng mua bán nhà ở cũng phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật.
+Mà theo quy định Điều 139 Bộ luật dân sự năm 1995 thì:
“Điều 139. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”
Theo đó, việc hợp đồng mua bán giữa bà A và công ty B chỉ được lập thành văn bản có chữ ký của các bên được xác định là hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản có vi phạm về hình thức của hợp đồng, và đây là căn cứ để làm hợp đồng mua bán trên vô hiệu theo yêu cầu của một hoặc các bên trong hợp đồng mua bán.
Tóm lại, khi bà A và phía công ty B không tiến hành công chứng, chứng thực bản hợp đồng mua bán thì việc Tòa án tuyên hợp đồng đó vô hiệu là hoàn toàn có căn cứ.
-Về việc xác định lỗi. Theo quy định tại Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự nói chung hay hợp đồng mua bán nói riêng vô hiệu sẽ khiến:
+Bà A và công ty B không có các quyền, nghĩa vụ dân sự theo thỏa thuận này ngay từ thời điểm hai bên xác lập hợp đồng;
+Phát sinh trách nhiệm “khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” của bà A và công ty B. Trong trường hợp có bên không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Ngoài ra, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Theo đó, sau khi bản hợp đồng mua bán giữa bà A và công ty B được Toà án tuyên vô hiệu thì việc phân định lỗi của các bên được đặt ra để tính trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, việc Tòa án xác định lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu của Công ty B bằng 55% bằng a đồng, của bà A là 45% bằng b đồng có đúng hay không còn tùy thuộc vào các tài liệu, chứng cứ mà bà A và công ty B cung cấp được cho Tòa án chứng minh trách nhiệm của các bên trong hợp đồng. Nói cách khác, việc xác định lỗi là dựa trên những tài liệu, chứng cứ do các bên đưa ra được, những tài liệu, chứng cứ chứng minh mà phía Tòa án hoặc các chủ thể khác thu thập được theo yêu cầu của chủ thể có thẩm quyền, cũng như nhận định của Tòa án về lỗi của các bên khi không xác lập hợp đồng đúng theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo những thông tin mà bạn cung cấp thì có thể nhận định việc Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa bà A và công ty B vô hiệu là do hợp đồng được ký kết sai hình thức. Còn việc xác định mức bồi thường sẽ dựa vào những chứng cứ mà các chủ thể có thẩm quyền đưa ra được cũng như nhận định của chính chủ thể giải quyết tranh chấp.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
