Câu hỏi của khách hàng: Đang làm thủ tục sang tên cho đất nhưng bị gián đoạn thì có sao không
Xin chào.
Ba mẹ mình có 1 lô đất nông nghiệp. Lúc ba mẹ còn sống có đến văn phòng công chứng làm thủ tục sang tên cho mình tuy nhiên thủ tục chưa hoàn thành thì ông bà mất đột ngột… 1 2 hôm nữa các thành viên trong gia đình sẽ cùng ký tên để hoàn thành thủ tục cho mình (Do sổ đỏ cấp cho Hộ gia đình)… vậy cho mình hỏi có 1 thành viên không đồng ý ký thì mình có thể nhận đủ số đất ba mẹ muốn cho mình không ạ. Nếu ra tòa thì số đất đó vẫn chia đều cho anh em hay nó vẫn là của mình, do khi ba mẹ còn sống đang làm thủ tục sang tên.
Thank…
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 16/01/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Giá trị của hợp đồng tặng cho/mua bán quyền sử dụng đất chưa được công chứng
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ luật dân sự năm 2015
3./ Luật sư trả lời Đang làm thủ tục sang tên cho đất nhưng bị gián đoạn thì có sao không
Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay thì thông thường việc tặng cho hoặc mua bán quyền sử dụng đất sẽ chỉ có giá trị hiệu lực khi việc chuyển nhượng được thể hiện dưới dạng văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định.
Căn cứ điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
… 3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của n gười sử dụng đất được thực hiện như sau:
a)Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; …”
Theo đó, hợp đồng tặng cho/mua bán quyền sử dụng đất giữa ba mẹ của bạn và bạn mặc dù đã được ba mẹ của bạn thừa nhận nhưng chưa được công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật thì hợp đồng tặng cho/mua bán chưa được coi là phát sinh hiệu lực. Bởi, việc công chứng, chứng thực được coi là một trong những điều kiện để hợp đồng trên phát sinh hiệu lực.
Căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự có quy định hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch nói chung hay hợp đồng tặng cho/mua bán quyền sử dụng đất nói riêng không tuân thủ quy định về hình thức sẽ bị vô hiệu, trừ trường hợp: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, bạn không đưa ra việc bạn đã thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng (nếu là hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất), nên, việc hợp đồng chưa được công chứng sẽ là căn cứ khiến hợp đồng tặng cho/mua bán quyền sử dụng đất vô hiệu.
Lúc này, quyền sử dụng phần đất trên được xác định là di sản mà ba, mẹ của bạn để lại. Việc xác lập quyền sử dụng đất sẽ được căn cứ trên di chúc của ba mẹ bạn (nếu có) hoặc theo quy định về việc chia thừa kế theo pháp luật. Bởi bạn không nhắc tới việc ba mẹ của bạn có để lại di chúc nên tôi xác định sẽ chia thừa kế số di sản mà ba mẹ bạn để lại theo pháp luật.
Căn cứ Điều 651 Bộ luật dân sự thì:
-Những đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người để lại di sản gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
-Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
Do đó, quyền sử dụng mảnh đất của ba mẹ bạn thuộc sở hữu hợp pháp của ba mẹ bạn sẽ được chia thành các phần bằng nhau và chia đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất, ở đây xác định là những người con của hai người.
Tuy nhiên, những người thừa kế trên hoàn toàn có quyền thỏa thuận về việc chia di sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng theo ý chung của những đối tượng này trong phạm vi số di sản mà họ được nhận thừa kế theo pháp luật.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, do các bên chưa thực hiện việc công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho/mua bán theo quy định nên hợp đồng được coi là chưa có hiệu lực pháp luật. Khi ba mẹ của bạn mất, quyền sử dụng phần đất trên được xác định là di sản mà hai người để lại và sẽ được chia đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định về thừa kế theo pháp luật nếu ba mẹ của bạn mất không để lại di chúc và những người thừa kế không có thỏa thuận khác.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
