Câu hỏi của khách hàng: Đất khai hoang của mình tự dưng bị bán cho người khác
Các anh chị tư vấn giúp gia đình em với ạ.
Nhà em có 1 mảnh đất rộng khoảng 9000m vuông, là đất của ông bà khai khoang từ năm 1980. Từ đó đến nay làm ổn định. Không có tranh chấp với các hộ khác. Sau khi già yếu, ông bà chuyển nhượng lại cho bố mẹ em thầu 50 năm. Hàng năm nhà em phải đóng thuế và chủ mảnh đất đó có tên ông ngoại em. ( hiện nay cả 2 ông bà e đều đã mất).vậy nhà em đã sử dụng và sinh sống, làm việc ổn định trên đất khai hoang được 39 năm. Vào năm 2017, xã nơi em ở có tự tiến hành bán 300m vuông trong mảnh đất nhà em cho 1 hộ dân khác, không thông báo trước cho gia đình em. Nhà em đã gửi đơn khiếu nại lên cấp xã, cấp huyện , cấp tỉnh, lên trung ương. Nhưng chưa được giải quyết ạ .
Cho em hỏi như vậy gia đình em có thể làm sổ đó cho khu đất đang ở không ạ.e mong các anh chị giúp em, vì ở em dưới quê. Người dân không ai biết luật cả.
Luật sư Tư vấn – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 14/10/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh
– Luật Đất đai 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP
3./ Luật sư trả lời
Với thông tin bạn cung cấp, trước hết phải chứng minh mảnh đất đó là quyền sử dụng đất hợp pháp của ông bà bạn.
Căn cứ vào Điều 100 Luật Đất đai 2013, đối với trường hợp xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ được quy định như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
Trong đó, các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai được quy định chi tiết tại Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.
3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.”
Đồng thời, khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất
Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch)
Hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất.”
Như vậy, đối với mảnh đất do ông bà bạn khai hoang từ năm 1980, tức là trước năm 1993 (trước ngày 15/10/1993) mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng có các loại giấy tờ theo quy định trên thì thuộc trường hợp có thể được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài những loại giấy tờ nêu trên, các giấy tờ, hóa đơn thu thuế sử dụng đất mà gia đình đã nộp cho UBND cũng có thể được sử dụng để xét.
Còn trong trường hợp mảnh đất không có những giấy tờ nêu trên, thì cần phải đảm bảo các điều kiện quy định tại điều 101 Luật đất đai 2013. Cụ thể luật quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
a) Cấp giấy CNQSD cho đất khai hoang, sử dụng trước ngày 1/7/2004
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng nếu có đủ các điều kiện dưới đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất khai hoang sử dụng ổn định từ trước ngày 1/72004
- Không vi phạm pháp luật về đất đai
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
b) Cấp giấy CNQSD cho đất khai hoang, sử dụng trước ngày 1/7/2014
Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 nhưng nếu có đủ các điều kiện dưới đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
Như vậy, theo quy định này, mảnh đất do ông bà bạn khai hoang không có giấy tờ vẫn có thể được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện trên.
Nếu là mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông bà bạn, do ông bà đã mất nên để bố mẹ bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) phải chứng minh bố mẹ bạn là người duy nhất được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật. Trong trường hợp không phải là người duy nhất thì các đồng thừa kế khác theo pháp luật (Tức là các con cái của ông bà bạn) phải từ chối di sản thừa kế thì bố mẹ bạn mới được thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ.
Đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, gia đình có thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất trên.
Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất (nếu là đất có giấy tờ theo quy định tại điều 100 Luật đất đai) hoặc giấy xác nhận đất khai hoang của UBND xã (nếu là đất khai hoang không có giấy tờ).
UBND xã khi nhận hồ sơ xin đăng ký sẽ cần phải: thông báo công khai hồ sơ 15 ngày để lấy phiếu ý kiến khu dân cư là đất khai hoang không có tranh cấp. Nếu đất khai hoang có tranh chấp thì sẽ có ý kiến của bên tranh chấp trong thời gian công khai hồ sơ 15 ngày.
- Trích lục hoặc trích đo.
- Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.
- 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB – nếu có).
- 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).
- 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).
- 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).
- 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).
- Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).
Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.
Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.
Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.
Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
