Câu hỏi của khách hàng: Nhà không có giấy phép xây dựng thì bổ sung tài sản vào sổ đỏ thế nào?
Hiện nay hai vợ chồng em đang làm thủ tục nhận chuyển nhượng đất từ người khác. Tuy nhiên, mảnh đất đó có hai vấn đề như sau:
– Bìa đỏ quy định 50 m2 đất ở nhưng nhà ở hiện tại đã xây dựng là 100 m2.
– Không có giấy phép xây dựng nhà ở. Do người xây dựng nhà ở khi xây dựng nhà vào cuối năm 2016 không xin giấy phép xây dựng (người A). Sau đó, chuyển nhượng cho người B. Hai vợ chồng em đang làm hồ sơ chuyển nhượng từ người B. Người A hiện tại không có ở nơi cư trú
Khi làm hợp đồng chuyển nhượng có giá trị nhà ở, nhưng lên văn phòng đăng kí QSDĐ huyện thì họ nói không có giấy phép xây dựng thì trong hồ sơ làm gì có nhà ở. Vợ chồng em làm lại hợp đồng không có nhà ở thì bây giờ UBND xã không chịu xác nhận, nói phải bổ sung tài sản.
Em xin hỏi, trình tự thủ tục để hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng như thế nào? và liệu bọn em có gặp rắc rối đối với căn nhà trên không? (tiền mua đất, nhà bọn em trả hết rồi. hic).
Em xin chân thành cám ơn. Vợ chồng em chấp nhận chịu phí phạt để được bổ sung nhà ở trên đất, tuy nhiên theo như em được biết thì giờ không được cấp bổ sung giấy phép xây dựng được phải không ạ?
Luật sư Tư vấn Luật Đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 02/01/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề bổ sung tài sản trên đất
- Luật Đất đai 2013;
- Luật Xây dựng 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính;
- Thông tư 250/2016/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
3./ Luật sư trả lời Nhà không có giấy phép xây dựng thì bổ sung tài sản vào sổ đỏ thế nào?
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải xin cấp phép xây dựng phù hợp trước khi tiến hành khởi công, trường hợp nhà ở xây dựng chưa xin cấp phép xây dựng sẽ được xử lý như sau:
Trước hết, Căn cứ Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định về đối tượng cấp phép xây dựng như sau:
“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”
Theo đó, trường hợp đối với mảnh đất có xây dựng nhà đã mua của gia đình bạn, bạn cần xác định nhà đó có thuộc trường hợp phải xin Giấy phép xây dựng hay không. Nếu thuộc trường hợp phải xin Giấy phép xây dựng, Căn nhà đã xây hoàn thiện trên đất sẽ bị áp dụng biện pháp “Buộc tháo dỡ công trình vi phạm” và chủ nhà sẽ bị phạt hành chính tùy thuộc vào loại công trình đã xây dựng theo quy định tại Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền xây dựng chấp thuận cho tồn tại.
Trường hợp công trình nhà ở mà bạn đã mua thuộc trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng thì việc xây dựng ngôi nhà là hợp pháp và không bị phạt vi phạm. Với tài sản chưa có thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đăng ký, người sử dụng đất cần tiến hành thủ tục đăng ký bổ sung tài sản trên đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng . Tuy nhiên, như thông tin bạn cung cấp, căn nhà được xây dựng vượt diện tích của đất được công nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, bên cạnh thủ tục đăng ký bổ sung tài sản, chủ nhà cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động đối với phần đất chênh lệch. Cụ thể như sau:
- Thủ tục đăng ký biến động với tài sản trên đất với trường hợp này như sau:
Căn cứ Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Điều 31, 60, 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hồ sơ, trình tự thực hiện bổ sung tài sản vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp:
Hồ sơ cần chuẩn bị:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về phù hợp quy hoạch khi xây dựng ; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
Thủ tục thực hiện:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất (Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (với người sử dụng đất là cá nhân)), hoặc có thể nộp gián tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất,Ủy ban nhân dân cấp xã chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý hồ sơ, xác định các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp khi làm thủ tục.
Bước 3: Cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có), người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tài sản được bổ sung trên giấy chứng nhận.
Thời hạn Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trước hết, cần xác định thực sự số đất dư 50m2 xây nhà so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thuộc quyền sở hữu của bất kỳ chủ sở hữu nào ở xung quanh không. Nếu trong trường hợp những chủ sở hữu đó có quyền sử dụng đất với phần 50m2 dư ra nhưng không sử dụng, nhưng chủ cũ (người A) lại xây dựng nhà lấn chiếm vào phần đất đó thì bạn không thể cập nhật phần đất 50m2 đó vào giấy chứng nhận hiện đã được cấp với căn nhà (có thể mua lại của chủ sử dụng đất thực sự với phần đất đó).
Trường hợp phần đất 50m2 dư so với diện tích trên sổ đó không thuộc sở hữu của bất kỳ chủ sở hữu nào ở xung quanh thì cũng cần xác định có tranh chấp hay không mới có thể thực hiện các thủ tục để hợp thức hóa phần đất này được. Điều này có thể thực hiện nếu có xác nhận không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân xã xác nhận việc không có tranh chấp.
Sau đó, bạn có thể thực hiện việc hợp thức hóa 50m2 phần đất không có trong sổ đỏ, cụ thể như sau:
Căn cứ theo khoản 5 Điều 98 Luật Đất Đai 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
” Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của luật này”.
Theo đó, cần xác định xem ranh giới thửa đất bạn được nhận chuyển nhượng có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không. Ở đây có hai trường hợp:
– Trường hợp thứ nhất, ranh giới sử dụng đất không có sự thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy chứng nhận thì khi đó thửa đất sẽ được cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận với diện tích xác định theo số liệu đo đạc thực tế và gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có).
– Trường hợp thứ hai, ranh giới sử dụng đất có sự thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy chứng nhận. Trong trường hợp này, áp dụng quy định tại Điều 24a Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Sửa đổi, bổ sung bởi khoản 20 Điều 2 Nghị định Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:
“3.Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;
b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này”.
Theo đó, trường hợp mảnh đất dư ra 50m2 so với giấy chứng nhận đã cấp thì sẽ được xem xét xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần tăng thêm như sau:
– Nếu không vi phạm pháp luật đất đai thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Nếu có phần dư ra do vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP (trong đó việc “sử dụng đất ổn định được xác định theo căn cứ tại Điều 21Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Về thủ tục, hồ sơ xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đo đạc lại diện tích đất:
– Bước 1: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc Phòng tài nguyên và Môi trường xem xét trường hợp của bạn và tiến hành đo đạc lại vì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê kiểm kê đất đai quy định tại Điều 5 Nghị định 43/2013/NĐ-CP. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ hồ sơ có liên quan và nội dung xác nhận của ủy ban nhân dân xã, thị trấn tiến hành lập hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính theo quy định và thông báo cho người sử dụng đất thời gian xuống kiểm tra (đo đạc) thực tế theo lịch quy định đối với trường hợp đủ điều kiện, nếu không đủ điều kiện thì yêu cầu chủ sử dụng đất bổ sung hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ và giải thích cho người dân được rõ lý do;
– Bước 2: Sau khi ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bố trí cán bộ xuống đo đạc kiểm tra thực tế theo lịch và thiết lập một (01) bộ hồ sơ địa chính theo quy định.
– Bước 3: Người sử dụng đất đến thanh lý hợp đồng và nhận hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Thành phần hồ sơ cho việc xin đo đạc lại đất:
+ Đơn xin xác nhận việc trích đo đạc lại đất để cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu do Văn phòng đăng ký đất đai quy định);
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có.
- Cấp đổi Giấy chứng nhận:
Căn cứ: Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Đối với trường hợp của bạn, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gồm có:
– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Các nghĩa vụ tài chính (chi phí) mà bạn phải nộp trong trường hợp này bao gồm:
- Tiền sử dụng đất:
Như đã phân tích ở trên, cần xem xét bạn có thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất chênh lệch (50m2) hay không (căn cứ vào khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013).
Căn cứ vào hạn mức giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình quy định trong Quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có mảnh đất này. Theo đó, nếu phần diện tích đất được công nhận thêm này vượt quá hạn mức giao đất, thì tiền sử dụng đất sẽ tính dựa trên Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo điểm a khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Nếu phần diện tích đất được công nhận thêm này nằm trong hạn mức giao đất, thì tiền sử dụng đất sẽ tính dựa trên giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo điểm a khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013.
- Lệ phí trước bạ:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 2; Điều 3 và điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì việc đăng ký thêm quyền sử dụng đất đối với diện tích thêm vào phải nộp lệ phí trước bạ. Đồng thời giá tính lệ phí trước bạ sẽ căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Phí trước bạ phải nộp là 0,5% tính trên giá tính theo quy định nêu trên.
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Trong quá trình sử dụng đất, nếu người sử dụng đất cũ (người A và người B) đã đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với cả phần diện tích không nằm trong giấy chứng nhận, thì bạn sẽ không bị truy thu thuế khi xin công nhận phần diện tích vượt quá so với giấy chứng nhận. Nếu những người đó chỉ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với phần diện tích đất nằm trong giấy chứng nhận, thì bạn sẽ bị truy thu thuế cho phần diện tích đất vượt quá so với giấy chứng nhận ban đầu cho suốt thời gian sử dụng phần đất đó.
- Phí và lệ phí thẩm định hồ sơ, địa chính:
Căn cứ vào Thông tư số 250/2016/TT-BTC thì những chi phí này sẽ tùy thuộc vào mức thu của UBND và HĐND quy định.
Như vậy, với trường hợp của bạn, có hai vấn đề bạn cần xác định và hoàn thiện trước khi tiến hành thủ tục sang tên nếu các cơ quan có thẩm quyền từ chối sang tên khi chưa có tài sản. Thứ nhất, đối với đất: cần làm rõ diện tích đất chênh lệch trên thực tế có được sử dụng hợp pháp hay không (nếu có vượt quá) và hợp pháp hóa phần diện tích đất chênh lệch đó (nếu có). Thứ hai, đối với tài sản là nhà ở được xây dựng không có giấy phép xây dựng thì cần xác định trường hợp công trình xây dựng có phải xin cấp phép xây dựng không. Nếu bắt buộc phải xin phép xây dựng thì có thể bổ sung tài sản hợp pháp nếu được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận tồn tại. Chủ nhà có thể làm đơn gửi đến cơ quan có thẩm quyền để được xem xét. Ngoài ra, nếu trước nay đất đai được chuyển nhượng nhưng chưa sang tên, thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận là người đứng tên trên các giấy tờ thủ tục nêu trên. Do vậy, bạn cần liên hệ với chủ cũ để hoàn thiện thủ tục với đất đai trong trường hợp này.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
Tham khảo thêm bài viết:
