Câu hỏi của khách hàng: Đất bị giải tỏa khi đang cho thuê thì người thuê được bồi thường bao nhiêu
Mọi người cho mình hỏi ạ
Ông A cho ông B thuê nhà với giá 10 triệu đồng/tháng và ông B đã trả 12 tháng. Hợp đồng ký dưới tên ông A và B. Thuê được 5 tháng thì có thông báo giải tỏa đất của Nhà Nước. Vợ ông A đã biết điều này vào 5 tháng trước.
1. Ông B có thể đơn phương hủy hợp đồng không ?
2. Ông A phải trả B 1 khoản bao nhiêu tiền bồi thường ?
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 08/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở bị giải tỏa
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật Nhà ở năm 2014
3./ Luật sư trả lời Đất bị giải tỏa khi đang cho thuê thì người thuê được bồi thường bao nhiêu
Hợp đồng thuê tài sản được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Trong trường hợp của bạn, tài sản thuê ở đây là nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở giữa ông A và ông B là một hợp đồng thuê nhà ở. Để đảm bảo quyền lợi của các bên, ông B là người thuê nhà chỉ được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trong những trường hợp nhất định theo quy định của pháp luật.
Trước hết, do đây là một quan hệ dân sự nên ý chí của các bên đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. Mọi biện pháp được áo dụng, hình thức xử lý khi có mâu thuẫn đều được áp dụng theo thỏa thuận của các bên nếu thỏa thuận đó phù hợp với quy định của pháp luật. Nói cách khác, việc B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở hay không phụ thuộc rất nhiều vào nội dung thỏa thuận của các bên điều chỉnh khi phát sinh trường hợp này.
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không phù hợp với quy định của pháp luật thì những quy định của pháp luật sẽ được áp dụng để xem xét quyền và nghĩa vụ của các bên. Cụ thể, căn cứ Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở:
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
… 3.Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a)Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b)Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c)Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. …”
Ngoài ra, để việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở của B là hợp pháp, B còn phải thực hiện thông báo cho A biết về việc sẽ đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trước ít nhất là 30 ngày.
Trong trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở là hợp pháp, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng (B) sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Hơn nữa, trong trường hợp bạn đưa ra thì tài sản thuê là nhà ở này lại thuộc khu vực “đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” nên theo quy định tại điểm đ Khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở, thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Trong trường hợp này A có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì vợ của ông A lại biết thông tin về việc nhà ở này thuộc phạm vi bị giải tỏa khi hai bên (A và B) xác lập hợp đồng, nhưng người này lại không thông báo về việc này cho ông B biết để xác lập hợp đồng thuê với thời hạn 1 năm. Theo đó, nếu ông A cũng biết về việc này nhưng không thông báo cho ông B và đây không phải nguyên nhân làm phát sinh việc “mục đích của bên B khi giao kết hợp đồng không thể thực hiện được”, ông B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng do quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba, yêu cầu ông A hoàn trả lại số tiền thuê nhà của những tháng chưa thực hiện theo thỏa thuận và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Căn cứ Điều 425 Bộ luật dân sự thì khi “bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Theo đó, nếu bạn có căn cứ chứng minh việc ông A biết về việc nhà ở thuộc diện bị giải tỏa và sẽ bị giải tỏa vào 5 tháng sau khi xác lập hợp đồng nhưng không báo trước cho ông B biết mà cố tình xác lập hợp đồng thuê nhà 1 năm (tức là ông A biết rằng việc cho thuê nhà này không thể thực hiện trong thời hạn 1 năm nhưng vẫn giao kết) làm mục đích khi xác lập hợp đồng của ông B không thể thực hiện được thì ông B có quyền hủy bỏ hợp đồng này và yêu cầu ông A trả lại số tiền thuê nhà, bồi thường thiệt hại (nếu có).
Như vậy, trong trường hợp bạn đưa ra, quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở của ông B cũng như trách nhiệm bồi thường của ông A sẽ được xác định trên nội dung hợp đồng và những chứng cứ chứng minh về việc ông A cố tình không thông báo, mục đích thuê nhà của ông B. Không xác định trên việc vợ của ông A biết về thông tin này nhưng không báo.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
