Thế chấp quyền sử dụng đất thông qua người đại diện theo ủy quyền

Giấy quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình tôi (có 4 người). Nay tôi muốn thế chấp tài sản trên. Mẹ tôi và chị tôi đã làm giấy ủy quyền cho tôi đứng ra thế chấp nhưng Ngân hàng không đồng ý và yêu cầu mẹ tôi phải trực tiếp ký. Xin hỏi rõ về vấn đề này. Cảm ơn!

Gửi bởi: Nguyen Ngoc Phuoc Trung

Trả lời có tính chất tham khảo

Khoản 1 Điều 143 Bộ luật Dân sự quy định: Cá nhân, người đại diện theo pháp luật của pháp nhân có thể ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Hơn nữa, Điều 11 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cũng quy định: Người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình – Khoản 5 Điều 2 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) được ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật về dân sự. Việc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phải bằng văn bản, có công chứng, chứng thực. Theo quy định này thì mẹ bạn với tư cách là một trong các đồng chủ sử dụng quyền sử dụng đất có quyền ủy quyền cho bạn hay bất kỳ người nào thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất theo quy định của pháp luật (trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất đó).

Tuy nhiên, việc Ngân hàng không đồng ý ủy quyền nêu trên không phải vì lý do mẹ bạn không được phép ủy quyền hay vì lý do bạn không được phép nhận ủy quyền. Lý do từ chối ở đây có thể là vì ngân hàng lo ngại các rủi ro liên quan đến việc ủy quyền:

Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp “Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Cụ thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết hoặc bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt.

Thứ hai, ngoài khả năng Hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt theo nêu trên thì Hợp đồng ủy quyền còn có thể bị đơn phương chấm dứt theo Điều 588 Bộ luật Dân sự:

– Trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

– Trong trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền.

Hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng luôn chứa đựng rủi ro từ việc bên vay không có khả năng trả nợ khi đến hạn phải thanh toán. Do vậy, các ngân hàng luôn phải phòng ngừa bằng cách thực hiện các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó có thế chấp tài sản (Điều 318 Bộ luật Dân sự). Điều 355 Bộ luật Dân sự đã quy định: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Ðiều 336 và Ðiều 338 của Bộ luật này”. Theo quy định này và trên thực tế thì ngân hàng luôn muốn ràng buộc trách nhiệm của chủ sở hữu/sử dụng tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện xử lý tài sản trong trường hợp phải xử lý theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận giữa các bên. Nếu chủ sở hữu/sử dụng tài sản ủy quyền cho người khác thực hiện việc thế chấp thì Ngân hàng sẽ phải luôn lo ngại đến những rủi ro vốn có của hợp đồng ủy quyền như đã nêu ở trên, do vậy, không phải ngân hàng nào cũng đồng ý nhận thế chấp thông qua các hợp đồng ủy quyền như vậy.

Vậy, bạn có thể thương lượng lại với ngân hàng về việc nhận thế chấp thông qua ủy quyền hoặc mẹ và chị bạn sẽ trực tiếp ký vào hợp đồng thế chấp với ngân hàng.

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Nghị định 181/2004/NĐ-CP Về thi hành Luật Đất đai

Trả lời bởi: CTV3