Câu hỏi được gửi từ khách hàng: Hợp đồng nhà hết thời hạn nhưng 2 bên vẫn tiếp tục thuê không ký hợp đồng mới được không?
Lời đầu tiên xin cảm ơn các anh chị luật sư đã đọc và giải đáp câu hỏi này của em.
Em là đại diện một nhóm gồm 5 người, chúng em góp nhau lại để cùng mở và kinh doanh 1 quán cafe tại mặt đường phố Trần Nhân Tông, Hà Nội. Thời hạn thuê nhà của bên em với chủ nhà ban đầu là 6 tháng, với giá là 25 triệu đồng/tháng. Tới nay đã hết thời hạn nêu trên nhưng phía chủ nhà họ có nói rằng cứ giữ hợp đồng đó và tiếp tục thực hiện, bao giờ bọn em không làm nữa thì trả nhà chứ họ cũng không có như cầu sử dụng nên muốn cho thuê dài hạn, khi bên em đề cập nếu thế thì ký thêm hđ thời hạn dài hơn, họ lại không đồng ý do họ ngại việc nhiều hợp đồng số tiền thuê nhà lớn lại ảnh hưởng tới trách nhiệm thuế và các thứ khác, họ không muốn phức tạp, như vậy liệu bên em cứ tiếp tục như thế sử dụng thì có sao không?
Luật sư Tư vấn Hợp đồng nhà hết thời hạn nhưng 2 bên vẫn tiếp tục thuê không ký hợp đồng mới được không – Gọi 1900.0191
1./ Thời điểm xảy ra tình huống pháp lý
Ngày 12 tháng 01 năm 2018
2./ Cơ sở văn bản Pháp Luật áp dụng
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Nhà ở 2014.
3./ Luật sư trả lời
Căn cứ theo Điều 120 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng thuê nhà là một trong các loại hợp đồng nhà ở. Hợp đồng thuê nhà là cơ sở pháp lý xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ dân sự. Theo pháp luật dân sự, hợp đồng có thể lập bằng văn bản hoặc thỏa thuận bằng lời nói. Tuy nhiên, căn cứ Điều 121 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng nhà ở phải được các bên lập bằng văn bản. Căn cứ đối chiếu với Điều 117 và Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, với hợp đồng thuê nhà thì hình thức của hợp đồng là một trong những điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực.
Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 , hợp đồng chấm dứt trong các trường hợ sau:
Điều 422. Chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1.Hợp đồng đã được hoàn thành;
2.Theo thoả thuận của các bên;
3.Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
4.Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5.Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
6.Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
7.Trường hợp khác do luật quy định.”
Theo đó, hợp đồng thuê nhà đã lập sau khi hết thời hạn đã chấm dứt, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này không còn. Căn cứ Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp các bên không muốn ký kết hợp đồng mới nhưng vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng và không có thỏa thuận thêm về các quyền nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thì có thể thỏa thuận sửa đổi điều khoản thời hạn của hợp đồng bằng cách bổ sung vào hợp đồng phụ lục hợp đồng. Tuy nhiên, Khoản 3 Điều 421 Bộ luật dân sự 2015 quy định yêu cầu đối với trường hợp sửa đổi hợp đồng cần tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Do vậy, phụ lục hợp đồng của hợp đồng gia hạn thời gian thuê nhà của anh/ chị cần phải được lập bằng văn bản.
” Điều 421. Sửa đổi hợp đồng
1.Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng.
2.Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.
3.Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.”
Theo đó, nếu anh/ chị và chủ sở hữu nhà ở đã thỏa thuận bổ sung phụ lục hợp đồng bằng văn bản kéo dài thời gian thuê thì hợp đồng thuê nhà cũ tiếp tục có hiệu lực, các bên có thể tiếp tục việc thuê và cho thuê nhà ở mà không phải ký kết hợp đồng thuê nhà mới.
Trong trường hợp anh/ chị và chủ sở hữu nhà ở chưa có bất cứ văn bản nào thỏa thuận về việc tiếp tục thuê và cho thuê thì giao dịch dân sự hiện tại của các bên là vô hiệu do vi phạm hình thức của giao dịch.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3.Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4.Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5.Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Với những tư vấn trên đây Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp trên, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
Tham khảo thêm bài viết:
