Doanh nghiệp cổ phần A có quyền sử dụng 5ha đất trong khu công nghệ cao X để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử

TÌNH HUỐNG

Doanh nghiệp cổ phần A có quyền sử dụng 5ha đất trong khu công nghệ cao X để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử. Do mâu thuẫn nội bộ dẫn tới quyết định: tháng 7 năm 2015, doanh nghiệp A thực hiện chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư nước ngoài.

Hỏi:

– Việc chuyển nhượng dự án được thực hiện như thế nào?

– Hãy tư vấn cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1. Thực hiện việc chuyển nhượng dự án

a) Điều kiện chuyển nhượng

Theo như tình huống đã nêu ra, doanh nghiệp A có quyền sử dụng 5ha đất trong khu công nghệ cao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử. Trước hết, cần xác định, việc chuyển nhượng này là thực hiện việc chuyển nhượng dự án bất động sản, tuy nhiên, tình huống đã không nêu cụ thể hình thức sử dụng đất mà doanh nghiệp A thuộc hình thức nào. Căn cứ Điều 7 Nghị định 99/2003/NĐ-CP về việc ban hành quy chế khu công nghệ cao như sau:“. Ban Quản lý Khu công nghệ cao được giao đất, cho thuê đất cho các nhà đầu tư theo trình tự quy định của pháp luật về đất đai.

2.Nhà đầu tư sử dụng đất trong Khu công nghệ cao được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai...”

Cùng với quy định trên, căn cứ vào quy định tại Điều 55, 56 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp A sẽ sử dụng dất dưới một trong hai hình thức là giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Theo đó, Căn cứ vào các Điều 174 và Điều 175 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp doanh nghiệp A sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần thì doanh nghiệp này có quyền được thực hiện việc chuyển nhượng dự án của mình. Đối với trường hợp doanh nghiệp A được giao đất trả tiền hàng năm, theo quy định của Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp này sẽ không có quyền thực hiện việc chuyển nhượng dự án.

Xét với trường hợp, doanh nghiệp A sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần, để được chuyển nhượng dự án bất động sản, doanh nghiệp A phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:

Căn cứ Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản bao gồm các điều kiện như sau:

Điều kiện của dự án bất động sản:

-Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

-Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

-Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

-Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Điều kiện đối với chủ thể:

-Chủ đầu tư chuyển nhượng: đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng;

-Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Ngoài các điều kiện nêu trên, thì việc chuyển nhượng dự án của doanh nghiệp A phải đảm bảo các yêu cầu theo quy định của pháp luật là:

– Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;

– Không làm thay đổi nội dung của dự án;

– Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan

b) Trình tự, thủ tục chuyển nhượng

Khi đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản nêu trên, để chuyển nhượng dự án bất động sản của mình, doanh nghiệp A cần phải thực hiện các thủ tục sau:

Căn cứ vào Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thủ tục xin cấp phép chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định như sau:

“1.Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

2.Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.

Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3.Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.

Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.”

Theo đó, ở đây cần xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc Ủy ban nhân dân hay Thủ tướng Chính phủ. Căn cứ Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:

“1. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.

2.Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.”

Căn cứ vào Điều 32 Luật Đầu tư 2014, xét với tình huống, có thể xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản của doanh nghiệp A là của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có dự án.

Căn cứ vào Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư thực hiện như sau:

Thứ nhất, Chủ đầu tư chuyển nhượng là doanh nghiệp A gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cụ thể đối với trường hợp này là Sở quản lý chuyên ngành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (Sở Kế hoạch và Đầu tư).

Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bao gồm:

(a) Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng theo mẫu;

(b) Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:

– Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);

– Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

(d) Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:

– Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo mẫu;

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu quy định pháp luật (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;

– Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.

Thứ hai, Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định theo quy định pháp luật và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan chuyên môn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do.

Thứ ba, giao kết hợp đồng: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc một phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ.

Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản:

-Tên, địa chỉ của các bên;

-Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

-Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;

-Giá chuyển nhượng;

-Phương thức và thời hạn thanh toán;

-Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;

-Quyền và nghĩa vụ của các bên;

-Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

-Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

-Phạt vi phạm hợp đồng;

-Giải quyết tranh chấp;

Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;

-Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án hoặc một phần dự án được phép chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Tư vấn cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Trước hết, Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam[1].

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 22 Luật Đầu tư 2014 quy định: “ Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư thông qua tổ chức kinh tế được thành lập theo quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hoặc đầu tư theo hợp đồng.”

Hiện nay, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư theo các cơ chế sau:

– Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 149, Điều 150, Điều 151 Luật Đất đai).

– Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Cụ thể, Nhà nước cho thuê đất (đất đã giải phóng mặt bằng hoặc đất do tổ chức đang quản lý không phải giải phóng mặt bằng) để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê (Điều 8, Khoản 1, Điều 52 ; Điểm đ, Khoản 1, Điều 56 Luật Đất đai).

Nhà nước giao đất để thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Điều 8, Khoản 1, Điều 52 ; Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai).

– Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước để thành lập doanh nghiệp liên doanh (Điểm e, Khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai).

– Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điểm b, Khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai).

– Nhận chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi công ty, chia tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp (Điều 83 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 8, Điều 9, Điều 10 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT).

Như vậy,nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, ngoài việc nhận chuyển nhượng dự án như trong tình huống nêu ở phần 1 để thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, thực hiện việc thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghệ cao, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế,… để thực hiện các dự án đầu tư việc xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng, thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh….

Căn cứ vào các Điều 149, 150, 151 Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư nước ngoài có thể thông qua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do mình thành lập hoặc góp vốn nêu trên để thực hiện việc thuê đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, đối với những trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với đất được cho thuê trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì nhà đầu tư nước ngoài có thể thực hiện việc thuê lại đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

Thứ hai, được nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở hoặc để bán kết hợp với cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013); cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, xây dựng công trình sự nghiệp,….(Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013). Với trường hợp này, nhà đầu tư có thể thực hiện việc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất theo hàng năm.

Thứ ba, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế để thành lập doanh nghiệp liên doanh thực hiện các dự án đầu tư.

Căn cứ Điều 174, 184 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn nước ngoài có quyền nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Khi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà đầu tư được quyền thực hiện các dự án đầu tư đối với quyền sử dụng đất được góp vào doanh nghiệp.

Thứ tư, nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Căn cứ vào Điều 169 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp nhận chuyển nhượng vốn đầu tư bằng giá trị quyền sử dụng đất của nhà đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Vậy, từ những phân tích nêu trên có thể thấy, pháp luật về đất đai quy định khá cụ thể đối với những giao dịch về quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư nước ngoài có thể thực hiện để thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam. Tuy nhiên, với tính chất đặc thù của quyền sử dụng đất và tính chất nước ngoài của các nhà đầu tư, nên pháp luật vẫn có những quy chế pháp lý đặc biệt áp dụng riêng với nhà đầu tư nước ngoài.

Khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam như các giao dịch thuê lại, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay nhận chuyển nhượng vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất thì Nhà đầu tư cần phải lưu ý đến các điều kiện để thực hiện các giao dịch này theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2.Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3.Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Đối với các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền và cho thuê đất, nhà đầu tư phải thực hiện các trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong từng trường hợp cụ thể.

[1] Xem Khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư 2014

Tham khảo thêm: