Câu hỏi của khách hàng: Đất được cho chưa tách thửa thì có làm sổ đỏ được khi đang bị thế chấp không
Cha tôi được bà nội cho 1 phần đất 8x21m, ông xây 1 căn nhà cấp 4 diện tích 4x21m (1 nửa đất) cách đây 12 năm. Sau đó ông lâm bệnh, mẹ tôi bán giấy tay phần đất còn lại để lo chữa trị, nhưng ông đã mất năm 2007. Cha mẹ tôi dù ở chung nhưng thực ra đã ly hôn, 2 chị em tôi ở hộ khẩu với mẹ, còn hộ khẩu cha tôi chỉ 1 có 1 mình ông.
Trước khi mất ông có trối để lại nhà cho con gái, là tôi. Nhưng tôi còn nhỏ, ở cùng nhà mẹ trên đất ngoại, nên căn nhà đó mẹ tôi cho thuê suốt 2007 đến nay.
Hiện tôi đã có chồng, 2 con, đi ở nhà thuê nên mẹ tôi cho vợ chồng tôi dọn về nhà đó ở. Nhưng hiện trạng nhà xuống cấp, hư hỏng quá nhiều. Tôi đã sửa nhiều lần nhưng không cải thiện, thợ nói phải đập tường ra xây lại. Và muốn sửa thì phải đi xin phép.
Nhà ngày xưa xây nhưng không có giấy phép xây dựng, đất cũng chưa tách thửa sang tên cha tôi. Hiện tại trong tay tôi có: tờ cho đất có chữ ký bà nội, người làm chứng và công an xã, giấy tạm cấp số nhà của công an huyện, và giấy tờ đóng thuế mấy năm qua. Tôi muốn hợp thức hóa căn nhà, muốn mình đứng tên để có thể thế chấp vay hay bán khi cần gấp (con trai tôi bị tim bẩm sinh, trong tương lai sẽ phải mổ tim). Liệu tôi có thể làm được không ạ? Và trình tự phải như thế nào ạ?
Bà nội chưa tách thửa nên mảnh đất và căn nhà vẫn nằm chung thửa toàn bộ đất của bà, sổ sách do chú út tôi giữ (con út của bà). Bà cũng đã mất năm 2007 và bà còn 4 người con. Chú út đã mang hết giấy tờ đất đi thế chấp ngân hàng để vay 1 tỷ làm ăn. Bây giờ tôi phải làm sao đây ạ?
Để làm được giấy tờ hợp lệ cho căn nhà và đất của tôi liệu có phải lấy sổ đỏ ra khỏi ngân hàng không ạ? Có cần chữ ký của cả 4 người cô chú còn lại không ạ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 23/11/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được tặng cho
- Luật đất đai năm 2003
- Bộ luật dân sự năm 2015
3./ Luật sư trả lời Đất được cho chưa tách thửa thì có làm sổ đỏ được khi đang bị thế chấp không
Đất đai là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn dân, do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Khác với các tài sản khác, khi bạn bán, mua, cho thuê,… đất, đối tượng bán, mua, cho thuê,… không phải là đất mà là quyền sử dụng đất. Trước hết, để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp của bạn, bạn cần nêu rõ việc cho đất đã được thể hiện dưới hình thức nào.
-Về việc cho đất giữa bà nội của bạn và bố bạn xảy ra vào 12 năm trước, tức năm 2006. Hình thức của hợp đồng được xác định theo Luật đất đai năm 2003. Căn cứ đoạn 2 điểm b Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2003 thì “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”. Do vậy, có hai trường hợp xảy ra với việc cho trên:
+Trường hợp 1, giấy cho đất mà bà bạn ký có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc có chứng nhận của công chứng nhà nước. Trong trường hợp này, việc cho quyền sử dụng đất giữa bà nội bạn và bố bạn được coi là hợp pháp. Bố bạn được xác định là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất trên. Và bố bạn có quyền tặng cho mảnh đất này cho bạn.
+Trường hợp 2, giấy cho đất mà bà của bạn viết, ký không được chứng thực, cũng không được công chứng. Khi đó, giao dịch tặng cho trên không có hiệu lực pháp luật. Phần đất trên không được xác định là tài sản riêng của bố bạn, nên bố của bạn không có quyền tặng cho toàn bộ mảnh đất trên cho bạn.
-Trong trường hợp bố bạn được xác định là chủ sở hữu duy nhất của mảnh đất, phần đất đó chỉ được xác định là tài sản riêng của bạn khi có giấy tờ hợp pháp về việc bố bạn cho bạn quyền sử dụng mảnh đất trên, trong trường hợp này là di chúc miệng hợp pháp.
Một di chúc miệng được coi là hợp pháp khi đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Căn cứ Điều 629 Bộ luật dân sự thì di chúc miệng chỉ được coi là hợp pháp khi:
+Người để lại di sản bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản;
+Trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày lập di chúc miệng, người để lại di sản phải không còn sống, không còn minh mẫn hay sáng suốt.
+Di chúc miệng phải có ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ.
+Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.
Trong trường hợp di chúc không hợp pháp (tức việc bố bạn cho bạn mảnh đất trên không có hiệu lực pháp luật) thì bạn sẽ chỉ được xác định là chủ sở hữu duy nhất của mảnh đất nếu sau khi phần đất trên được chia thừa kế theo pháp luật, những người được nhận phần thừa kế của căn mảnh đất đồng ý cho bạn phần đất của họ. Hoặc những người có quyền thừa kế khác từ chối nhận di sản.
-Còn về việc chú út (người giữ sổ đỏ của mảnh đất trên) sử dụng mảnh đất trên để thế chấp vay Ngân hàng 1 tỷ đồng. Căn cứ Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự:
“Điều 317. Thế chấp tài sản
1.Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). …”
Theo đó, giao dịch bảo đảm giữa chú của bạn và Ngân hàng chỉ có giá trị khi mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu riêng của người chú. Tuy nhiên, như thông tin bạn đã cung cấp thì dù ở trong trường hợp nào đi nữa, phần đất trên đều không thuộc quyền sở hữu riêng của người chú. Giao dịch trên sẽ chỉ có giá trị khi tất cả những người chủ sở hữu chung của mảnh đất (nếu có) đều đồng ý bằng văn bản việc tài sản được dùng để thế chấp vay khoản tiền trên.
Do vậy, người có quyền lợi và nghĩa vụ bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch bảo đảm trên vô hiệu do người xác lập giao dịch không đủ quyền. Khi Tòa án tuyên hợp đồng trên là vô hiệu, chủ sở hữu mảnh đất có quyền yêu cầu Ngân hàng trả lại sổ đỏ.
Nếu bạn được xác định là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất trên theo căn cứ là di chúc miệng của bố bạn thì bạn có quyền xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định mà không cần sự đồng ý của những chủ thể khác.
Nếu bạn xác lập quyền sở hữu dựa trên sự đồng ý của những người thừa kế di sản của bố bạn thì việc xin cấp Giấy chứng nhận cần có sự đồng ý bằng văn bản của những người thừa kế khác (là các anh, chị, em của bạn).
Nếu bố của bạn không được xác lập là chủ sở hữu duy nhất của mảnh đất trên (tức mảnh đất của bà bạn được chia thừa kế cho những người có quyền- ở đây là các bác, các chú,.. là con đẻ, con nuôi của bà) thì bạn chỉ nhận được mảnh đất trên khi có thêm sự đồng ý của những người có quyền thừa kế trên (4 cô, chú còn lại).
Như vậy, trong trường hợp của bạn, còn tùy thuộc vào hình thức cho, tặng quyền sử dụng đất, việc cho có được thể hiện dưới dạng di chúc hợp pháp không để nhận định giá trị của việc cho tặng và xác định quyền sở hữu của các chủ thể cũng như quyền của bạn đối với mảnh đất trên.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
