Câu hỏi của khách hàng: Mua đất do người khác bán hộ có sang tên được không
Các anh chị luật sư tư vấn giúp em với ạ, em có mua lô đất giấy tay của cậu em, mà lô đất này cậu em mua giấy tay năm 2005. Người đứng ra bán là em trai của chủ sở hữu lô đất đó vì chị gái ông đã mất, vậy em có thể ra địa phương đăng ký làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với tên em được không ạ, xin cảm ơn các tiền bối nhiều ạ.
Luật sư Tư vấn Luật đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 04/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013
3./ Luật sư trả lời Mua đất do người khác bán hộ có sang tên được không
Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng mua bán tài sản được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Như vậy, tài sản bán phải thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán. Do vậy, trong trường hợp của bạn, bạn chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng một số yếu tố sau:
Cậu của bạn được xác định là chủ sở hữu quyền sử dụng lô đất trên. Đầu tiên, phải xác định người đã ký giấy bán cho cậu của bạn có phải là chủ sở hữu hoặc người có quyền bán lô đất trên hay không.
Trong trường hợp người bán không phải chủ sở hữu quyền sử dụng lô đất, cũng không phải người có quyền bán thì cậu của bạn không được xác lập quyền sở hữu với quyền sử dụng lô đất. Do vậy, cậu của bạn không có quyền chuyển nhượng lô đất trên cho bạn. Bạn không thể xin chủ thể có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bạn.
Trong trường hợp người bán là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất hoặc người có quyền bán mảnh đất thì hợp đồng của mua bán trên sẽ có hiệu lực pháp luật khi người này công nhận giá trị của hợp đồng trên trước Tòa án. Khi đó, cậu của bạn cần làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để được thực hiện quyền chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng giữa cậu của bạn và bạn phải hợp pháp. Việc hợp pháp này chủ yếu xác định trên việc hợp đồng chuyển nhượng được thể hiện dưới hình thức nào. Căn cứ điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
… 3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; …”
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật mới được coi là hợp đồng hợp pháp và có giá trị pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, việc chuyển nhượng thường được công chứng. Mà việc công chứng sẽ chỉ được thực hiện khi bên bán chứng minh được quyền sở hữu của mình (hoặc ít nhất là quyền bán) đối với mảnh đất trên, mà thực tế, việc chứng minh này thường được thể hiện bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng của bạn và cậu của bạn được công chứng, bạn có thể làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng lô đất trên.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn chỉ có thể đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận mới cho bạn khi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người cậu của bạn và bạn được công chứng tại các chủ thể có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
