Tiếp tục sử dụng nhà thuê khi một trong các chủ sở hữu nhà đã chết

Mẹ tôi có cho tôi sử dụng nhà để bán hàng, thời gian sử dụng đến nay đã được hơn 10 năm. Tôi có xác nhận của tổ trưởng dân phố về việc tôi sử dụng nhà của mẹ tôi để bán hàng. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mang tên mẹ tôi và hai người con trai của mẹ tôi. Nay mẹ tôi đã mất (không để lại di chúc) thì 1 trong 2 người anh của tôi đòi lại mặt bằng nhà không cho tôi bán hàng ở đó nữa. Việc anh trai tôi đòi lại cửa hàng như thế đúng hay trái với luật pháp? Tôi có quyền sử dụng mặt bằng đó hay không? Xin chân thành cảm ơn.

Gửi bởi: Vũ Thị Xuân Dung

Trả lời có tính chất tham khảo

Xét về phương diện pháp luật thì giữa mẹ bạn và bạn đã hình thành giao dịch cho thuê và thuê nhà vào mục đích kinh doanh. Việc thuê nhà này có một số vấn đề cần phải làm rõ dưới đây:

Thứ nhất, về chủ thể cho thuê nhà. Nhà ở thuộc quyền sở hữu của các đồng chủ sở hữu là mẹ và hai anh trai của bạn (những người ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà). Nên việc sử dụng, quản lý, định đoạt (bán, cho thuê, thế chấp…) ngôi nhà phải có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu.

Điều 100 Luật Nhà ở quy định cụ thể vấn đề này như sau:

– Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc sở hữu của mình.

– Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho thuê nhà ở.

Như vậy, mẹ bạn có toàn quyền cho bạn sử dụng phần nhà thuộc sở hữu riêng nhưng nếu cho bạn sử dụng toàn bộ nhà thì phải có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu khác là hai người anh của bạn.

Thứ hai, về mặt hình thức của hợp đồng. Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 492 Bộ luật Dân sự).

Bạn có xác nhận của tổ trưởng dân phố (xác nhận này không phải là việc công chứng, chứng thực hợp đồng vì pháp luật quy định thẩm quyền công chứng, chứng thực thuộc cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện, cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài) về việc sử dụng nhà của mẹ bạn để bán hàng nhưng không nêu rõ đây có phải là hợp đồng thuê nhà không, thời hạn thuê là bao lâu…

Hai vấn đề nêu trên là cơ sở để trả lời cho những câu hỏi của bạn nhưng do chưa được làm rõ nên chúng tôi chỉ có thể đưa ra những hướng giải quyết để bạn tham khảo dưới đây.

1. Trường hợp thứ nhất, việc thuê nhà của bạn thực hiện đúng quy định của pháp luật: Hợp đồng thuê nhà được lập đúng hình thức. Việc cho thuê có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu (mẹ và hai người anh của bạn) hoặc mẹ bạn cho bạn thuê phần nhà thuộc sở hữu của mình.

Bộ luật Dân sự quy định hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau:

– Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

– Nhà cho thuê không còn;

– Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

– Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.

Hợp đồng thuê nhà của bạn chưa có căn cứ để chấm dứt và do mẹ bạn đã chết nên quyền tiếp tục thuê nhà của bạn được thực hiện theo quy định tại Điều 104 Luật Nhà ở như sau:

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Trường hợp không có người thừa kế theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.

Đối chiếu với những quy định trên:

(i) Bạn chỉ thuê phần nhà thuộc quyền sở hữu của mẹ mình thì khi mẹ bạn chết, những người thừa kế của mẹ bạn (điểm a khoản 1 Điều 676 BLDS: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết) có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà mà mẹ bạn đã ký nếu thời hạn thuê vẫn còn. Anh trai bạn, với tư cách là một trong các đồng thừa kế sẽ không có quyền đòi lại tài sản thuê trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

(ii) Bạn thuê toàn bộ ngôi nhà, anh trai bạn với tư cách là một trong những người cho thuê nhà sẽ đương nhiên có quyền xem xét việc có tiếp tục thực hiện việc cho thuê nhà nữa hay không. Như vậy, muốn tiếp tục sử dụng nhà để kinh doanh thì bạn phải thương lượng với những người có liên quan.

2. Trường hợp thứ hai, việc thuê nhà chưa thực hiện đúng theo quy định của pháp luật: Bạn thuê toàn bộ ngôi nhà nhưng không có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu.

Như trên chúng tôi đã nói việc mẹ bạn cho bạn sử dụng nhà, xét về góc độ gia đình sẽ không có vấn đề gì. Nhưng nếu có tranh chấp xảy ra thì khi giải quyết vụ việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải xét đến rất nhiều yếu tố: tính hợp pháp của việc bạn sử dụng nhà, quyền của những người có liên quan (đồng chủ sở hữu nhà)….

Nếu việc bạn sử dụng ngôi nhà không có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu thì họ có quyền yêu cầu bạn chấm dứt việc sử dụng nhà. Nếu muốn tiếp tục sử dụng nhà thì bạn phải thỏa thuận để ký hợp đồng thuê nhà. Do mẹ bạn đã mất nên quyền sở hữu được chuyển cho những người đồng thừa kế của bà do vậy ngoài hai người anh trai (là các đồng chủ sở hữu ngôi nhà) thì bạn còn phải thỏa thuận với các đồng thừa kế khác để tiến hành thủ tục thuê nhà theo đúng quy định của pháp luật.

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Luật 56/2005/QH11 Nhà ở

Trả lời bởi: CTV3