Tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất năm 1994

Ông nội tôi và ông T có làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1994 nhưng không được công chứng mà chỉ có hai người lớn tuổi làm chứng và hai người này vẫn còn sống. Từ đó đến nay gia đình tôi đều đóng thuế nhà đất và cũng được phân ranh giới với phần đất của ông T. Nay ông T mất nên quyền sử dụng đất được giao lại cho con gái duy nhất của ông nhưng cô ta không thừa nhận việc tặng cho trên. Xin cho hỏi nếu đưa ra tòa, gia đình tôi có cơ hội thắng kiện hay không?

Gửi bởi: Nguyễn Thị Bích Hằng

Trả lời có tính chất tham khảo

Việc chuyển quyền sử dụng đất của ông nội bạn và ông T được thực hiện theo các quy định tại Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn. Khi các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) phát sinh tranh chấp thì giải quyết theo hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004.

Tại điểm A, tiểu mục 2.3, mục 2 Nghị quyết 02 quy định các điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển quyền như sau:

A.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

A.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

A.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

A.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

A.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

A.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Với những quy định nêu trên thì Hợp đồng chuyển quyền của ông bạn và ông T sẽ không được công nhận. Tuy nhiên, điểm B, tiểu mục 2.3, mục 2 Nghị quyết 02 cũng hướng dẫn một số trường hợp cụ thể (có liên quan tới trường hợp nhà bạn) như sau:

B.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 (nêu trên), nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

B.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

B.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… Và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Bạn có thể căn cứ vào những quy định trên đây để đối chiếu với trường hợp nhà mình và yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật.

Các văn bản liên quan:

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình

Trả lời bởi: CTV3