A là người phải thi hành án có quyền sử dụng đất, B có nhà trên đất của A (nhà không thể tách rời, phân chia). Như vậy B có phải là chủ sở hữu chung với A không? B có quyền ưu tiên mua lại tài sản khi A bị phát mại tài sản không?
Gửi bởi: Vo Thanh Sang
Trả lời có tính chất tham khảo
Theo quy định tại khoản 2 Điều 177 Bộ luật Dân sự 2005 thì vật không chia được là vật khi bị phân chia thì không giữ nguyên được tính chất và tính năng sử dụng ban đầu. Trong trường hợp bạn hỏi nhà đất nêu trên không thể tách rời, phân chia, thì A và B là chủ sở hữu chung đối với nhà đất đó, tại Điều 214 Bộ luật Dân sự 2005 quy định sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản, sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất, tài sản thuộc hình thức sở hữu chung là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt theo quy định tại Điều 5 và Điều 15 Luật Đất đai 2003 thì Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Vì vậy, việc kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà trên đó có nhà ở của người khác gắn liền với đất đó phải thực hiện đúng quy định của Luật Thi hành án dân sự 2008, Luật Nhà ở và pháp luật về đất đai.
Điều 111 Luật Đất đai 2003 quy định khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất. Mặc dù Điều 113 Luật Thi hành án dân sự 2008 về xử lý tài sản gắn liền với đất đã kê biên tại khoản quy định trường hợp tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác thì xử lý như sau:
a) Đối với tài sản có trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Trường hợp người có tài sản không tự nguyện di chuyển tài sản thì Chấp hành viên hướng dẫn cho người có tài sản và người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản về phương thức giải quyết tài sản. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày hướng dẫn mà họ không thoả thuận được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án và người có tài sản gắn liền với đất. Trường hợp người có tài sản là người thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà không hình thành pháp nhân mới thì người có tài sản được quyền tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký kết với người phải thi hành án. Trường hợp này, trước khi xử lý quyền sử dụng đất, Chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người tham gia đấu giá, người được đề nghị nhận quyền sử dụng đất về quyền được tiếp tục ký hợp đồng của người có tài sản gắn liền với đất.
b) Đối với tài sản có sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả lại quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Sau thời hạn 15 ngày, kể từ ngày yêu cầu, mà người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất. Đối với tài sản có sau khi kê biên, nếu người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì tài sản phải bị tháo dỡ. Chấp hành viên tổ chức việc tháo dỡ tài sản, trừ trường hợp người nhận quyền sử dụng đất hoặc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài sản.
c) Người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền bán tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản.
Tuy nhiên, khoản 1 Điều 110 Luật Thi hành án dân 2008 sự quy định Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Pháp luật về đất đai hiện nay không quy định cụ thể các trường hợp quyền sử dụng đất của người phải thi hành án gắn liền với nhà ở của người khác thì được chuyển quyền sử dụng mà không cần có sự đồng ý của người chủ sở hữu nhà ở, do đó Chấp hành viên cần xác định cụ thể đối với từng trường hợp và phải tính toán rất kỹ khả năng có thể kê biên, xử lý được tài sản đó không (kể cả vấn đề đảm bảo nơi ở, học tập cho gia đình người có nhà ở) và phải đặc biệt lưu ý hướng dẫn cho người có tài sản và người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản về phương thức giải quyết tài sản. Nếu có tranh chấp về tài sản thì phải hướng dẫn cho đương sự về quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.
Căn cứ Điều 74 Luật Thi hành án dân sự 2008, trước khi cưỡng chế đối với tài sản thuộc sở hữu chung của người phải thi hành án với người khác, kể cả quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải thông báo cho chủ sở hữu chung biết việc cưỡng chế. Chủ sở hữu chung có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án xác định phần sở hữu của họ đối với tài sản chung. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu chủ sở hữu chung không khởi kiện thì người được thi hành án hoặc Chấp hành viên có quyền yêu cầu Toà án xác định phần sở hữu của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để bảo đảm thi hành án. Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu chung của vợ, chồng thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu của vợ, chồng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và thông báo cho vợ, chồng biết. Trường hợp vợ hoặc chồng không đồng ý thì có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án phân chia tài sản chung trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày phần sở hữu được Chấp hành viên xác định. Hết thời hạn trên, đương sự không khởi kiện thì Chấp hành viên tiến hành xử lý tài sản và thanh toán lại cho vợ hoặc chồng của người phải thi hành án giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu của họ.
Đối với tài sản chung không thể chia được hoặc nếu việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì Chấp hành viên có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với toàn bộ tài sản và thanh toán lại cho chủ sở hữu chung còn lại giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu của họ.
Khi bán tài sản chung, chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua tài sản. Quyền ưu tiên mua tài sản là quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 223 Bộ luật Dân sự 2005 trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán.
Các văn bản liên quan:
Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự
Luật 26/2008/QH12 Thi hành án dân sự
Luật 13/2003/QH11 Đất đai
Trả lời bởi: Lê Anh Tuấn – Tổng cục THADS
Tham khảo thêm:
