Phân tích và tư vấn những vấn đề pháp lý có liên quan đến quyền có lối đi qua bất động sản liền kề để đi ra đường công cộng

Con người muốn tồn tại thì phải bằng cách này hay cách khác để đáp ứng các nhu cầu vật chất tinh thần của mình. Bên cạnh quyền sở hữu – một loại quyền thống trị của một người đối với tài sản của mình không cần sự tương hỗ của bất kì chủ thể nào được Nhà nước quy định trao cho người có tài sản, cũng như cấm những người khác thực hiện các hành vi xâm phạm đến những quyền nhất định của nó, thì Nhà nước cũng quy định một loại vật quyền khác ngoài quyền sở hữu (các loại vật quyền hạn chế) để đáp ứng các nhu cầu về vật chất cũng như tinh thần của của con người khi không phải người nào cũng có được mọi tài sản. Vì thế, bên cạnh quyền sở hữu, Bộ luật Dân sự (BLDS) còn quy định một số quyền của một chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác đã và đang tồn tại khách quan trong đời sống của cộng đồng dân cư Việt Nam. Một trong những quyền đó là quyền đối với bất động sản liền kề. Đây là một vấn đề mang vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính xã hội, vừa mang tính tự nhiên và pháp lý. Trong các quyền đối với bất động sản liền kề có một quyền năng đặc biệt quan trọng đó là quyền có lối đi qua bất động sản liền kề. Để tìm hiểu cũng như tư vấn các vấn đề pháp lý có liên quan đến loại quyền đặc biệt này, bài viết dưới đây sẽ đi vào làm rõ vấn đề: “Phân tích và tư vấn những vấn đề pháp lý có liên quan đến quyền có lối đi qua bất động sản liền kề để đi ra đường công cộng”.

I. Khái quát chung về quyền đối với bất động sản liền kề

1. Bất động sản liền kề

Bất động sản (BĐS) theo quy định tại khoản 1 Điều 107BLDS 2015 bao gồm “Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”. Theo quy đinh này thì BĐS là tài sản có tính chất cố định hay không thể di dời được. Dó đó, trên thực tế, một BĐS luôn bị vây bọc bởi các BĐS khác, đặc biệt đó là đất đai. Bất động sản vây bọc chính là bất động sản liền kề với bất động sản bị vây bọc.

Theo TS. Phạm Công Lạc thì “một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền) khi chúng thuộc bất động sản về bản chất do có tính chất không di dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý”[1]. Do đó, cần lưu ý là hai BĐS chỉ được coi là liền kề nhau khi chúng thuộc hai chủ sở hữu khác nhau và giữa chúng tồn tại một ranh giới chung. Ranh giới này có thể là mốc giới hay một dải đất, một hàng rào..v.v

2. Quyền đối với bất động sản liền kề

BLDS 2015 đã đưa ra khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề tại Điều 245 như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.

Cụ thể các quyền đối với bất động sản liền kề được quy định trong từng điều luật, theo đó, có thể khái quát bao gồm các loại quyền như sau:

– Quyền về cấp, thoát nước;

– Quyền về lối đi qua;

– Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.

3. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Pháp luật dân sự tôn trọng nguyên tắc tự thoả thuận giữa các chủ thể. Vì thế, trong trường hợp, giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có sự thoả thuận với nhau về việc sử dụng bất động sản liền kề thì tuân theo sự thoả thuận đó. Trong trường hợp, giữa các bên chủ thể không có sự thoả thuận với nhau, thì tuân theo quy định của pháp luật.

Cụ thể, Điều 248 BLDS 2015 đã quy định rõ các nguyên tắc: “1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền; 2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền; 3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.” Như vậy, việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đặt trong mối tương quan với quyền và lợi ích của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Các bên cần tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi nhất để thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong việc khai thác công dụng của bất động sản; hạn chế tối đa các hành vi ngăn cản, gây trở ngại cho việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.

II. Pháp luật về quyền có lối đi qua qua bất động sản liền kề để đi ra đường công cộng

Trong số các quyền đối với bất động sản liền kề được BLDS quy định, thì quyền về lối đi qua là một quyền năng đặc biệt quan trọng, bởi lẽ một bất động sản phải đi luôn được đi kèm với ít nhất một người chủ sử dụng và ai cũng có nhu cầu về lối ra vào bất động sản của mình. Quyền này được BLDS 2015 kế thừa từ BLDS 2005 quy định tại Điều 254 của Bộ luật như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2.Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3.Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Từ quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề và quy định nêu trên, ta đi phân tích theo các vấn đề pháp lý như sau:

1. Điều kiện về chủ thể yêu cầu và đối tượng cần có lối đi qua

Theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu của bất động sản có quyền yêu cầu chủ sở hữu có bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi qua trên phần đất của họ nếu bất động sản của người đó bị vây bọc bởi các bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra đường công cộng.

Với tính chất của một bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng, BLDS 2005 trước đây quy định chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu “một lối đi hợp lý ra đường công cộng” trên bất động sản chịu hưởng quyền. BLDS 2015 cũng kế thừa quy định của BLDS trước đây, nhưng điều kiện hưởng quyền đã được mở rộng hơn trước. Cụ thể, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền sẽ có quyền đi qua bất động sản liền kề khi không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, chứ không chỉ trong trường hợp khi không có lối đi ra đường công cộng như BLDS 2005 trước đây. Sự mở rộng quy định này là phù hợp và có ý nghĩa thực tế cao, bởi trên thực tế việc không có lối đi ra đường công cộng thường ít xảy ra và hiếm thấy bất đống sản nào bị xây bọc đến mức hoàn toàn không có lối đi để con người có thể ra vào, mà có thể bất động sản vẫn có lối ra vào dù nhỏ nhưng lối đó khiến cho con người, xe cộ không thể ra vào. Hay đối với trường hợp, bất động sản bị bao vây là nhà sử dụng vào hoạt động bến bãi hoặc cho thuê làm nhà kho mà xe tải cần một lối ra vào mà lối đi vốn có không đủ độ rộng. Đây là trường hợp lối đi cũ vẫn tồn tại nhưng không đủ để đáp ứng mục đích mà nó được lập ra nên theo quy định hiện nay, chủ sở hữu bất động sản bị bao vây có thể yêu cầu một lối đi qua bất động sản khác để thuận tiện cho việc ra vào bất động sản của mình.

2. Căn cứ phát sinh

Theo quy định tại Điều 246 BLDS 2015, quyền đối với bất động sản liền kề nói chung và quyền có lối đi qua bất động sản liền kề ra đường công cộng được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.

a. Xác lập theo thoả thuận

Tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận là một trong các nguyên tắc cơ bản, mang bản chất của quan hệ pháp luật dân sự. Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, khi pháp luật quy định “chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác…” không có nghĩa bất cứ chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng nhu cầu của mình. Để chủ sở hữu nhà, người sử dụng bất động sản liền kề đáp ứng nhu cầu sử dụng đối với bất động sản liền kề thì người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền đó.

Việc thoả thuận này phải đảm bảo các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận nhưng không được trái điều cấm của pháp luật, không được trái đạo đức xã hội. Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, thì chủ nhà, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc khai thác, sử dụng bất động sản. Trong trường hợp các bên không đạt được thoả thuận cần thiết về quyền đối với bất động sản liền kề, thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

b. Xác lập theo quy định của pháp luật

Việc xác lập quyền không theo sự thoả thuận của các chủ thể mà tuân theo quy định của pháp luật. Bao gồm:

– Chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.

Căn cứ vào quy định tại Điều 247 BLDS 2015, “quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao”. Theo đó, khi chủ sở hữu thực hiện việc chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất thì đương nhiên chuyển giao quyền đối với bất động sản liền kề mà không cần có bất kì sự thoả thuận đặc biệt nào khác. Người được chuyển giao không cần thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề của họ.

Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao tài sản của mình cho người khác thì chủ sở hữu mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế đối với bất động sản đã được chuyển giao.

– Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu.

Theo quy định tại Điều 236 BLDS 2015 thì: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu”. Quyền đối với bất động sản liền kề được coi là một quyền trên bất động sản, cho nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề công khai, liên tục trong vòng ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền đối với bất động sản liền kề của họ. Họ có quyền đối với bất động sản liền kề mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.

– Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề do sự phân chia bất động sản.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 254 BLDS2015: “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.” Điều luật này quy định về việc xác lập lối đi qua cho chủ sở hữu bất động sản với bất động sản liền kề. Đó là một quyền cơ bản trong quyền đối với bất động sản liền kề.

Như vậy, một chủ thể, muốn xác lập quyền của mình đối với bất động sản liền kề, có thể xác lập theo bốn căn cứ, ngoài việc tuân theo quy định của pháp luật, hoặc tôn trọng sự thoả thuận với nhau, các chủ thể còn có thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc (ý chí của người chết định đoạt, cho phép sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền để khai thác công dụng bất động sản hưởng quyền) hoặc do địa thế tự nhiên (chủ thể có tài sản “bắt buộc” phải thực hiện các quyền đối với bất động sản liền kề mới có thể khai thác công dụng của bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình). Quy định này cụ thể, rõ ràng hơn so với quy định về căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của BLDS 2005, theo đó, tại Điều 274, Khoản 1 BLDS 2015 chỉ xác định hai căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là theo thoả thuận, hoặc theo quy định của pháp luật[2].

3. Xác định lối đi và những vấn đề liên quan

Việc sử dụng lối đi sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Do vậy, lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền hà cho các bên. Người được yêu cầu phải có và chỉ có nghĩa vụ đáp ứng khi yêu cầu đó phù hợp với những nguyên tắc theo quy định về yêu cầu như sau:

“Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”.

Từ đây, có thể nhận định, lối đi qua phải đáp ứng những yêu cầu như sau:

Thứ nhất là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm. Yều cầu này có thể được lý giải là việc lựa chọn lối đi ra ngoài đường công cộng phụ thuộc vào vị trí nơi có bất động sản bị bao vây, theo đó, lối đi được mở được coi là thuận tiện và hợp lý được xác định theo các tiêu chí như: khoảng cách ra đường công cộng gần nhất, lối đi qua phù hợp với mục đích sử dụng của bất động sản bị vây bọc, hoặc lối đi ra đường công cộng đi qua ít bất động sản liền kề nhất,…

Thứ hai là lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản mở lối đi ra đường công cộng cho bất động sản bị vây quanh. Điều này có nghĩa là lối đi khi được xác định phải giảm thiểu thấp nhất việc xâm phạm tới lợi ích của chủ sở hữu bất động sản liền kề và đem lại lợi ích của chủ sở hữu bất động sản vây bọc ở ngưỡng cho phép. Bởi lợi ích của chủ bất động sản bị vây bọc đạt được chính là từ sự xâm phạm đến quyền sở hữu của chủ bất động sản liền kề. Pháp luật quy định mặc dù để đảm bảo nhu cầu của chủ sở hữu bất động sản bị vây bao nhưng cũng đồng thời đảm bảo hạn chế tối đa việc xâm phạm quyền và lợi ích chính đáng của chủ sở hữu bất động sản liền kề mà đáng ra họ sẽ được bảo vệ. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Đây là nguyên tắc đền bù tương đương trong luật dân sự. Việc đền bù này do các bên thỏa thuận.

Tuy nhiên, để việc mở lối đi đáp ứng nguyên tắc “thuận tiện và hợp lý nhất” được thực hiện một cách chính xác và công bằng nhất trên thực tế là điều rất khó. Do đó, nguyên tắc thỏa thuận giữa các bên để có một lối đi thích hợp cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác luôn được ưu tiên sử dụng trên thực tế. Nếu các bên không thỏa thuận vấn đề này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đứng ra giải quyết.

Chính vì vậy, khi xác định lối đi thì BLDS 2015 đã quy định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định”. Chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có quyền tự mình xác định BĐS thuận tiện và hợp lý nhất cho việc mở lối đi và thoả thuận với chủ sở hữu BĐS được chọn để mở lối đi hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác minh hỗ trợ thực hiện yêu cầu mở lối đi. Đối lập với những quyền đó, chủ sở hữu BĐS liền kề cũng có quyền chứng minh mình không phải BĐS thuận tiện và hợp lý nhất cho việc mở lối đi mà là chủ thể khác. Chính vì vây, nếu không thoả thuận được thì Toà án là cơ quan quyết định cuối cùng xem chủ sở hữu BĐS nào phải chịu “phiền dịch”.

Hiện nay pháp luật nước ta chưa quy định việc thay đổi lối đi khi lối đi đã được xác lập. Tuy nhiên, khái niệm về lối đi bị ảnh hưởng và thay đổi bởi các yếu tố kinh tế – xã hội và mục đích sử dụng BĐS bị vây bọc. Việc thay đổi lối đi có thể thực hiện theo ba hướng:

– Thứ nhất, thay đổi vị trí của lối đi so với vị trí lối đi ở dạng ban đầu;

– Thứ hai, thay đổi mục đích sử dụng của bất động sản bị vây bọc;

– Thứ ba, thay đổi tổng thể về lối đi bao gồm thay đổi vị trị và mở rộng lối đi.

4. Căn cứ chấm dứt

Cũng như các quyền dân sự khác, quyền đối với bất động sản liền kề nói chung và quyền có lối đi qua bất động sản liền kề ra đường công cộng cũng được phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo những căn cứ và với những điều kiện do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2015 thì quyền này được chấm dứt trong các trường hợp:

(1) Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của một người.

Căn cứ vào các điều kiện để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, thì giữa các bất động sản phải tồn tại ranh giới để phân lập các bất động sản đó. Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không thuộc tài sản chung. Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập thì các chủ sở hữu đó có phần quyền hay có quyền ngang nhau đối với khối tài sản chung. Bất động sản thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một chỉnh thể thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có phần quyền trên toàn bộ bất động sản chung mà không phải là phần bất động sản trong khối tài sản chung đó. Vì vậy, khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề nhập làm một (thuộc về một chủ sở hữu duy nhất) thì không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản về mặt pháp lý nữa.

(2) Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề cho việc khai thác sử dụng của mình nữa, họ có thể thể hiện thông qua hành vi pháp lý đơn phương, dưới một hình thức nhất định như:

– Từ bỏ quyền đối với bất động sản liền kề thông qua lời nói hay văn bản: Việc thể hiện ý chí phải bảo đảm những yêu cầu về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Những hành vi của chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hạn chế nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: Xây tường ngăn lối đi; lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện… Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ có thể được coi là tự chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.

– Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề: là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng đã được thiết lập trước đó. Trong trường hợp bất động sản do địa thế tự nhiên bị vây bọc, mà sự vây bọc đó không còn tại do quy hoạch, sạt lở đất… cũng được coi là một căn cứ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản.

(3) Theo thoả thuận của các bên.

Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể đều có quyền thỏa thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu quyền đối với bất động sản liền kề đã được thiết lập theo thỏa thuận, hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đều có thể thỏa thuận chấm dứt quan hệ đó. Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, đồng thời giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó.

(4) Trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Ngoài các căn cứ trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, có thể thông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác[3].

5. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể

a) Quyền của các chủ thể

Chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có quyền xác định và yêu cầu BĐS liền kề nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhất cho việc mở lối đi ra đường công cộng. Từ đó, chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có quyền tự thoả thuận với chủ sở hữu BĐS được chọn để mở lối đi. Nếu không thoả thuận được thì có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết yêu câu có lối đi qua BĐS liền kề.

Chủ sở hữu BĐS liền kề có quyền chứng minh mình không phải BĐS thuận tiện và hợp lý nhất cho việc mở lối đi mà là chủ thể khác. Khi thực hiện việc mở lối đi cho BĐS liền kề, thì chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS hưởng quyền mở lối đi có trách nhiệm đền bù do việc mở lối đi gây ra.

b) Nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể

Trước tiên, nghĩa vụ của chủ sở hữu BĐS bị vậy bọc là phải chứng mình vì sao lại lựa chọn BĐS liền kề này để mở lối đi mà không phải là BĐS liền kề khác. Bởi, việc mở lối đi qua BĐS liền kề là quyền có ảnh hưởng lớn nhất đến chủ sở hữu BĐS liền kề. Sự ảnh hưởng này có thể làm giảm đi giá trị của BĐS liền kề hoặc tăng lên, nhưng thông thường nó thường làm giảm giá trị của BĐS liền kề, vì những phiền hà mà nó gây ra. Sự ảnh hưởng này được thể hiện ở những điểm sau:

– Thứ nhất, mở lối đi sẽ chiếm nhiều diện tích mặt đất nhất so với việc mở lối cấp thoát nước, cấp khí ga,…Đồng thời, tổn hại về mặt vật chất không gian cũng lớn nhất.

– Thứ hai, do lối đi được sử dụng liên tục, thường xuyên cho cả những người có liên quan đến chủ sở hữu BĐS bị vây bọc. Nên việc sử dụng lối đi có ảnh nhiều nhất đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của chủ sở hữu BĐS liền kề.

Do đó, khi yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng thì chủ sở hữu BĐS bị vậy bọc phải chứng minh được tính thuận tiện và tình hợp lý của lối đi.

Khi mở lối đi trên BĐS liền kề thì chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có nghĩa vụ phải đền bù cho chủ sở hữu BĐS liền kề như: Tiền san lấp mặt bằng, thiệt hại về tài sản khác do việc mở lối đi gây ra,…Khoản bù đắp này có thể được thực hiện theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, trong trường hợp BĐS được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau theo quy định tại khoản 3 Điều 254 BLDS 2015 thì những chủ sở hữu này phải dành cho nhau một lối đi trong trường hợp cần thiết mà không phải đền bù do việc mở lối đi gây ra.

Về nghĩa vụ của chủ sở hữu BĐS liền kề đó là phải thực hiện nghĩa vụ tạo điều kiện cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc mở lối đi mà không được gây càn trở.

III. Tình huống và tư vấn giải quyết

Tình huống: Anh A vay của anh B 100 triệu đồng nhưng không có tiền trả lại. Do đó, vào năm 2010 anh A đã chuyển nhượng mảnh đất đằng sau nhà của mình cho anh B để trừ vào trả nợ. Anh B sử dụng mảnh đất đó để làm vườn(sau đây gọi là mảnh vườn) và thường xuyên đi vào vườn của mình bằng một lối đi nằm trên đất nhà anh A, lối đi này là từ đường làng đi vào. Năm 2012, anh B đi làm việc ở nước ngoài. Trong năm 2013, anh A xây lại nhà và ngôi nhà đã chiếm luôn diện tích của lối đi từ đường làng vào mảnh vườn mà anh A đã sang tên cho anh B để trả nợ. Đến năm 2017, anh B về nước và có nhu cầu sử dụng mảnh vườn đó. Nhưng vì anh A đã xây nhà chiếm mất lối đi trước kia, nên anh B đề nghị bà C cũng là chủ sở hữu bất động sản liền kề mảnh vườn của anh nhượng lại cho mình một lối đi để ra đường làng, vì nếu mở lối đi này thì sẽ là thuận tiện hơn so với đi qua đất của những nhà khác để ra đường làng, lối đi này đi qua mảnh vườn của bà C. Nhưng bà C không đồng ý, do đó anh A đã đến văn phòng luật sư X để nhờ tư vấn những vấn đề sau:

1.Trong trường hợp này, anh có quyền yêu cầu mở lối đi qua vườn nhà bà C không ?

2.Để mở được lối đi qua nhà bà C thì anh phải làm gì ?

TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1.Trong trường hợp này, anh B có quyền yêu cầu mở lối đi qua vườn nhà bà C, nội dung tư vấn như sau:

Trong tình huống trên thì ban đầu mảnh vườn của anh B và mảnh đất mà anh A xây nhà trên đó là một. Nhưng do thiếu nợ nên anh A đã sang tên mảnh vườn cho anh B. Do đó, căn cứ khoản 3 Điều 254 BLDS 2015 quy định “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”. Theo đó, anh A là người đầu tiên có nghĩa vụ phải dành một lối đi cần thiết từ đường làng vào mảnh vườn của anh B và anh B không phải có trách nhiệm đền bù, còn anh B có sử dụng nó hay không là quyền của anh.

Nhưng do anh A đã xây nhà chiếm hết lối đi vào mảnh vườn của mình, nên anh B có quyền đề nghị bà C nhượng lại cho anh một lối đi từ đường làng vào mảnh vườn của anh mà lối đi đi qua khu vườn nhà bà C. Yêu cầu này của anh B là hoàn toàn có cơ sở. Vì căn cứ vào khoản 1 Điều 254 BLDS 2015 quy định:

Theo đó, anh B có quyền yêu cầu bất kỳ một trong số các chủ sở hữu của BĐS liền kề vây bọc mảnh vườn của anh phải dành cho anh một lối đi ra đến đường công cộng (đường làng). Nhưng BĐS liền kề được chọn phải được coi là thuận tiện và hợp lý nhất cho việc mở lối đi. Đồng thời khi mở lối đi thì có tính đến lợi ích của BĐS bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho BĐS liền kề có mở lối đi.

Trong tình huống trên, do ngôi nhà mà anh A xây đã chắn hết một mặt của mảnh vườn nên để đi ra đường làng theo quy định tại khoản 3 Điều 254 BLDS 2015 thì phải phá dỡ một phần ngôi nhà và một số tài sản khác. Còn nếu mở lối đi qua vườn nhà bà C thì chỉ mất một số cây cối trên lối đi sẽ được mở và chi phí để san lấp mặt bằng, do đó thiệt hại chắc chắn sẽ nhỏ hơn và công sức bỏ ra cũng ít hơn. Hơn nữa, như đã được nêu ở trên thì lối đi qua vườn nhà bà C được cho là thuận tiện và hợp lý hơn so với đi qua đất của những nhà khác để ra đường.

Tóm lại, xét đến lợi ích của anh B và so sánh tương quan thiệt hại xảy ra cho các chủ sở hữu BĐS liền kề thì anh B có quyền yêu cầu mở lối đi qua vườn nhà bà C theo quy định của pháp luật.

2. Để mở được lối đi qua vườn nhà bà C, anh B thực hiện như sau:

Trước tiên, anh B cần phải gặp bà C để thoả thuận về việc mở lối đi qua vườn nhà bà. Trong buổi gặp, anh B phải đưa ra những căn cứ về quyền có lối đi qua bất động sản liền kề như đã phân tích ở trêm để thuyết phục bà C đồng ý cho anh mở lối đi qua vườn nhà bà. Nếu bà không đồng ý thì anh B có quyền gửi đơn yêu cầu Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có mảnh vườn giúp thoả thuận, hoà giải. Nếu hoà giải không thành thì anh B có thể gửi đơn khởi kiện đến Toà án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh vườn mà anh sở hữu để yêu cầu Toà án giải quyết theo thủ tục dân sự về tranh chấp có liên quan đến việc mở lối đi qua BĐS liền kề.

Xuất phát từ đặc tính tự nhiên của đất đai là không thể di dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. BLDS 2015 đã có các quy định cụ thể về quyền đối với bất động sản liền kề nói chung và quyền có lối đi qua nói riêng, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự xác định được quyền, nghĩa vụ của mình khi sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác. Những quy định mới của BLDS 2015 về quyền khác đối với tài sản nói chung, quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng có ý nghĩa quan trọng nhằm thể chế hoá các nghị quyết của Đảng và nội dung, tinh thần của Hiến pháp 2013 về sở hữu toàn dân, sở hữu tư nhân; về xây dựng, hoàn thiện thể chế kinh tế, điều tiết nền kinh tế trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường; về nguyên tắc tài sản hợp pháp của mọi tổ chức, cá nhân đều được pháp luật bảo hộ.

[1] Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư Pháp, 2006, tr 53.

[2] Bài viết: Bài viết: Bàn về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 đăng trên trang : http://khoaluat.vinhuni.edu.vn/nghien-cuu-khoa-hoc/seo/ban-ve-quyen-doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-nam-2015-76555

[3] Bàn về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 đăng trên http://khoaluat.vinhuni.edu.vn/nghien-cuu-khoa-hoc/seo/ban-ve-quyen-doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-nam-2015-76555

Tham khảo thêm: