Tặng cho quyền sử dụng đất với điều kiện không được bán

Ba chồng tôi đã làm thủ tục cho chồng tôi đứng tên miếng đất sau khi chúng tôi kết hôn (đã có sổ đỏ). Nay chồng tôi bán miếng đất, các anh chị chồng tôi không không đồng ý cho chồng tôi bán, nói đây là đất tổ tiên cho để ở chứ không được bán đúng hay không? Trong trường hợp này tôi có quyền hạn gì không?

Gửi bởi: Huỳnh Bình

Trả lời có tính chất tham khảo

Với các nội dung mà bạn trình bày, tôi thấy rằng ba chồng bạn đã cho chồng bạn mảnh đất (theo đúng ngôn ngữ luật là tặng cho quyền sử dụng mảnh đất) sau thời điểm kết hôn của hai vợ chồng. Nay chồng bạn chuyển nhượng (bán) thì các anh chị bên chồng bạn không đồng ý với lý do là đất do tổ tiên để lại và ba chồng bạn cho để ở chứ không được bán. Điều này có nghĩa là việc cho này có điều kiện là không được bán. Bạn có hai câu hỏi là:

Thứ nhất, chồng bạn có được chuyển nhượng (bán) quyền sử dụng đất hay không nếu anh chị bên chồng không đồng ý?

Thứ hai, bạn, với tư cách là người vợ, có quyền hạn gì trong trường hợp này hay không?

Đối với câu hỏi thứ nhất:

Theo các thông tin bạn cung cấp thì ba chồng bạn đã tặng cho cho chồng bạn quyền sử dụng đất và đã hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc tặng cho này được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2005 về hợp đồng tặng cho tài sản (từ Điều 465 đến Điều 470) và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (từ Điều 722 đến Điều 726).

Theo quy định tại Điều 470 của Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng tặng cho tài sản có thể có điều kiện theo đó:

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Vì bạn không trình bày rõ là việc bố chồng bạn tặng cho chồng bạn có kèm theo điều kiện không được bán hay không nên ở đây tôi phân tích cả hai trường hợp có và không có điều kiện này.

Trường hợp 1: Bố chồng bạn tặng cho chồng bạn quyền sử dụng đất không kèm theo điều kiện là không được bán. Trong trường hợp này, chồng bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác. Anh chị em của chồng bạn hoặc bất kỳ người nào khác đều không có quyền can thiệp vào việc chuyển nhượng của chồng bạn.

Trường hợp 2: Bố chồng bạn tặng cho chồng bạn quyền sử dụng đất có kèm theo điều kiện là không được bán. Vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng (khoản 1, điểm b Điều 129 Luật Đất đai 2003), điều kiện tặng cho là một nội dung của hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho cũng phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp, điều kiện tặng cho này đã được ghi nhận vào hợp đồng tặng cho và đã được công chứng, chứng thực, chồng bạn có nghĩa vụ tuân thủ điều kiện này chỉ với bố chồng bạn mà không phải với anh chị em chồng bạn hay bất cứ người nào khác vì chỉ có bố chồng bạn là một bên của quan hệ hợp đồng tặng cho. Nếu chồng bạn vi phạm nghĩa vụ bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất), theo quy định tại khoản 3 Điều 470 Bộ luật Dân sự 2005 đã nêu trên, chỉ có bố chồng bạn mới có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp bố chồng bạn không còn, nghĩa vụ thực hiện đúng điều kiện tặng cho cũng không còn, chồng bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Như vậy, trong mọi trường hợp, anh chị em chồng bạn không phải là người tặng cho và không có quyền hạn chế chồng bạn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với câu hỏi thứ hai:

Bạn không trình bày rõ là ba chồng bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho riêng chồng bạn hay cho cả hai vợ chồng và chỉ có chồng bạn đứng tên người sử dụng đất hay cả hai vợ chồng bạn cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Làm rõ các nội dung này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định bạn có quyền gì.

Trong trường hợp bố chồng bạn cho riêng chồng bạn và chồng bạn không đưa quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung của hai vợ chồng, theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 tại khoản 1 Điều 32 về tài sản riêng của vợ, chồng, theo đó, tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung.

Trong trường hợp này, việc tặng cho được xác định là tặng cho riêng cho chồng bạn và quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng bạn. Việc chuyển nhượng hay không, các điều kiện chuyển nhượng, giá cả,… thuộc về quyền của chồng bạn.

Trong trường hợp bố chồng bạn cho cả hai vợ chồng hoặc cho riêng chồng bạn nhưng chồng bạn đã nhập quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung của vợ chồng, bạn và chồng bạn bình đẳng với nhau về tài sản chung đó. Theo Điều 27 Luật Hôn nhân và Gia đình thì tài sản mà vợ chồng được được tặng cho chung là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng.

Như vậy, trong trường hợp bố chồng tặng cho chung cả hai vợ chồng quyền sử dụng đất đó thì quyền sử dụng đất là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng. Bạn có quyền bình đẳng với chồng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Nói cách khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Bạn có quyền đồng ý hoặc không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.

Các văn bản liên quan:

Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự

Luật 22/2000/QH10 Hôn nhân và gia đình

Trả lời bởi: CTV5