Một số trao đổi về giá trị của tài sản bảo đảm

Trong giao dịch dân sự, người có quyền quan tâm nhiều nhất chính là khả năng thực hiện nghĩa vụ dân sự của người có nghĩa vụ. Do đó, các quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có vai trò rất quan trọng, nhằm hướng đến mục tiêu bảo vệ bên có quyền trong sự ổn định và hài hoà các quan hệ dân sự. Bộ luật Dân sự 2005 (sau đây viết tắt là BLDS) quy định 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp; Quy định chi tiết các quy định của BLDS về giao dịch bảo đảm có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

Điều 4 Nghị định số Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm) “Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch”.

Xác định giá trị tài sản bảo đảm là một vấn đề liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch bảo đảm. Trong phạm vi một bài kiểm viết, tác giả xin phép trình bày những vấn đề cơ bản nhất xung quanh việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm.

Trước nhất phải làm rõ thế nào là Tài sản được bảo đảm:

Theo quy định của pháp luật dân sự, các tài sản được bảo đảm được xác định như sau: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch” (Khoản 1 Điều 320 BLDS). Theo đó, “tiền, trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu và giấy tờ có giá khác được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (Điều 321 BLDS) và các quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự gồm “Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về tài nguyên” (Điều 322 BLDS).

Xác định giá trị tài sản bảo đảm

Về Quy định chung về giá trị tài sản bảo đảm: Khoản 1 Điều 324 của Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Về “thỏa thuận khác” được giải thích tại Điều 5 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số 163) như sau: “Các bên có thể “thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm”.

Như vậy, so với quy định bắt buộc giá trị tài sản bảo đảm luôn phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm trước đây, thì quy định trên tại Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP là một bước tiến dài khi đã mở rộng hơn quyền tự do thỏa thuận của các bên trong việc xác định các giá trị này.

Xét trong hệ thống pháp luật thì một số văn bản quy phạm pháp luật khác còn chưa thống nhất với quy định này của Bộ luật Dân sự 2005.

Có thể đưa ra một ví dụ điển hình sau: Điều 114 của Luật Nhà ở (mặc dù Luật Nhà ở được ban hành và có hiệu lực sau Bộ luật Dân sự 2005) quy định rằng: “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”. Qua đó cho thấy, quy định tại Điều 114 của Luật Nhà ở lạc hậu hơn so với quy định của Bộ luật Dân sự khi chưa mở ra quyền thỏa thuận về giá trị tài sản/giá trị nghĩa vụ của các bên.

Với điểm không thống nhất ở trên, đề nghị phải xóa bỏ các hạn chế về giá trị tài sản bảo đảm, tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên về giá trị này tại quy định của Luật Nhà ở. Theo đó, việc xác định giá trị tài sản, giá trị nghĩa vụ do các bên thỏa thuận; việc nhận bảo đảm, cấp tín dụng do bên nhận bảo đảm quyết định trên cơ sở khả năng thẩm định, định giá, năng lực hoạt động của khách hàng.

Về cách xác định giá trị tài sản bảo đảm

Trong phạm vi bài viết này, tác giả xin phép đề cập đến tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Về vấn đề này, trên thực tế định giá giá trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở vẫn còn một số vướng mắc, chưa thỏa đáng, chưa đáp ứng được nhu cầu của cuộc sống.

Theo quy định tại khoản 2 điều 322 Bộ luật dân sự 2005, thì quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Đây là một loại tài sản nếu tính đúng theo giá trị thực tế thị trường thì khách hàng vay được nhiều vốn.

Còn Luật Nhà ở quy định “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ”. Điều này không phản ánh được sự tôn trọng sự thoả thuận của các bên khi tham gia giao dịch dân sự. Khi tham gia giao dịch dân sự, các bên được tự do, tự nguyện thể hiện ý chí trong việc cam kết, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự. Trường hợp bên có nghĩa vụ dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc thoả thuận về giá trị tài sản bảo đảm và tổng nghĩa vụ được bảo đảm là quyền của các bên, các bên có thể thoả thuận tổng nghĩa vụ được bảo đảm lớn hơn, bằng hoặc thậm chí nhỏ hơn giá trị tài sản bảo đảm.

Thực tiễn cũng chỉ ra rằng, trong nhiều trường hợp, khi xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản bảo đảm có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm nhưng khi xử lý tài sản bảo đảm thì giá trị tài sản bảo đảm lại nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm (do thị trường, tài sản tiêu hao tự nhiên…), khi này phần nghĩa vụ còn lại sau khi được thanh toán từ tiền xử lý tài sản bảo đảm vẫn sẽ do bên có nghĩa vụ phải thực hiện, nếu không thực hiện thì các tài sản khác của bên có nghĩa vụ vẫn có thể bị phát mại để bảo đảm lợi ích của bên có quyền.

Trên thực tế là khi nhận thế chấp tài sản quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, các tổ chức tín dụng thường áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành vào ngày 01/01 hàng năm để xác địnhmức cho vay. Chính vì vậy, giá trị tài sản bảo đảm của khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi giá trị quyền sử dụng đất ở mà UBND các tỉnh, thành phố ban hành chỉ để áp dụng tính thu thuế chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường. Để khắc phục được vấn đề này, nên chăng UBND các tỉnh, thành phố cần tính toán lại cho phù hợp hơn để đưa ra mức quy định về giá trị đất, nhà ở cho sát với giá thị trường. Được biết Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 sẽ là cơ sở pháp lý thuận lợi cho việc xác định giá đất, sẽ giúp các ngân hàng thương mại có cơ sở đầu tư, mà người dân cũng có cơ hội vay được nhiều vốn hơn, không phải đi vay bên ngoài.

Trên đây là một số vấn đề liên quan đến việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm. Rất mong nhận được góp ý trao đổi của đồng nghiệp/.

Trần Hồng Nhung

Sở tư pháp Nam Định

Tham khảo thêm các bài viết: