Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng, đất trồng lúa

Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng, đất trồng lúa, đất nông nghiệp, đất vườn, đất trồng cây lâu năm. Việc mua bán đất ruộng xảy ra rất nhiều trong thực tế, để kết luận việc này có được pháp luật cho phép hay không còn phải xem xét dưới nhiều yếu tố và đang tồn tại vô vàn những quan điểm trái chiều.

Nhưng phải thừa nhận đây là một loại giao dịch tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhất trong lĩnh vực đất đai 20 năm trở lại đây, các hành vi điển hình như vi phạm quy định, có dấu hiệu tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản, tranh chấp mốc giới, tranh chấp quyền sở hữu thường xuyên diễn ra.

Tuy mập mờ, nguy hiểm là vậy, nhưng vì giá rẻ, dễ tìm kiếm, lại cộng thêm các nguồn tin quy hoạch, bồi thường, dự án tràn lan, việc mua bán, sang tay đất ruộng vẫn vô cùng tấp nập hàng ngày hàng giờ với cả người bán và người mua.

1.Kỹ năng sử dụng Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng

Để có thể hiệu rõ hơn về dạng Hợp đồng này, xin mời các bạn cùng theo dõi bài viết của chúng tôi.

a.Định nghĩa Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng

Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng là văn bản thỏa thuận của các bên, trong đó bên bán là bên có quyền sử dụng đất, bên mua là bên đang mong muốn được chuyển giao quyền sử dụng và sẽ trả mức giá tương ứng theo thỏa thuận. Mục tiêu của Hợp đồng là hướng tới các thửa đất, diện tích đất ruộng, đất trồng lúa.

b.Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng có thể công chứng, sang tên

Tùy theo các ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể khẳng định việc cụ thể thửa đất mà các bên đang nhắm tới có thể ký hợp đồng công chứng và sang tên được không. Tuy nhiên trong đa số trường hợp, đất nông nghiệp, đất ruộng sẽ bị cấm chuyển nhượng và đương nhiên là không thể tiến hành việc đăng ký sang tên theo thủ tục thông thường.

c.Giá trị pháp lý của Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng

Như đã nói ở trên, việc thỏa thuận Hợp đồng mua bán đất ruộng tùy vào từng thửa đất cụ thể có thể là không phù hợp quy định pháp luật, vì thế nếu các bên vẫn cố tình giao kết sẽ phải hoàn toàn chịu trách nhiệm với những thỏa thuận của mình.

Khi đó Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng sẽ chỉ được coi là một tài liệu tham khảo để giải quyết trong một số trường hợp nhất định. Giá trị pháp lý của Hợp đồng này sẽ không được tròn vẹn và không được pháp luật bảo vệ hoàn toàn như một số giao dịch về bất động sản khác.

2.Mẫu Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng

CỘNG HOÀ Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do- Hạnh phúc

­­­Hà Nội, ngày 20 tháng 07 năm 2020

HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT RUỘNG

Số: 24/2020/HĐMB

• Căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015;
• Căn cứ vào Luật đất đai 2013;
• Căn cứ vào nhu cầu mua và bán của hai bên.

Hôm nay, ngày 20 tháng 07 năm 2020 . Chúng tôi gồm có:

Bên bán ( Sau đây gọi tắt là bên A):

Ông/Bà:………………………… Sinh năm:………………..

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân số:……………………….

Do CA…………….. Cấp ngày…./…../…..

Địa chỉ thường trú:……………………………………………………

Hiện cư trú tại:…………………………………………………………

Số điện thoại liên hệ:………………………………………………………

Nếu là tổ chức thì trình bày những thông tin sau:

Tên công ty :…………………………

Địa chỉ trụ sở:…………………………

Giấy Chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số:………………… do Sở Kế hoạch và đầu tư……………. cấp ngày…./…./……….

Số điện thoại: ………………………

Số tài khoản: …………………………

Đại diện: ……………………………….. Chức vụ : ………………….

Căn cứ đại diện: …………………

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân số:……………………….

Do CA…………….. Cấp ngày…./…../…..

Địa chỉ thường trú:……………………………

Hiện tại cư trú tại:…………………………

Số điện thoại liên hệ:……………………………………………………………..…

Số tài khoản:………………………….. Chi nhánh……………………. Ngân hàng………….

Bên Mua ( Sau đây gọi tắt là bên B):

Ông/Bà:………………………… Sinh năm:………………..

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân số:……………………….

Do CA…………….. Cấp ngày…./…../…..

Địa chỉ thường trú:……………………………………………………

Hiện cư trú tại:…………………………………………………………

Số điện thoại liên hệ:………………………………………………………

Nếu là tổ chức thì trình bày những thông tin sau:

Tên công ty :…………………………………………………………..

Địa chỉ trụ sở:………………………………………………………….

Giấy Chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số:………………… do Sở Kế hoạch và đầu tư……………. cấp ngày…./…./……….

Số điện thoại: …………………………………………………………..

Số tài khoản: …………………………………………………………..

Đại diện: ……………………………….. Chức vụ : ………………….

Căn cứ đại diện: ……………………………………………………….

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân số:……………………….

Do CA…………….. Cấp ngày…./…../…..

Địa chỉ thường trú:……………………………………………………………..……

Hiện tại cư trú tại:………………………………………………………………..….

Số điện thoại liên hệ:……………………………………………………………..…

Số tài khoản:………………………….. Chi nhánh……………………. Ngân hàng………….

Hai bên A và B đã cùng thoả thuận và ký kết Hợp đồng mua bán ruộng đất số 24 ngày 20/07/2020 với các điều khoản như sau:

Điều 1: Đối tượng của hợp đồng

Quyền sử dụng đất đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, hoa màu khác gắn liền với đất, cụ thể như sau:

– Diện tích: … m2 (Bằng chữ: … mét vuông)

– Thửa đất số: …..         – Tờ bản đồ: …..

– Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: Số ………………….

– Ngày vào sổ: Ngày … tháng … năm ….

– Địa chỉ thửa đất:  …………………………..

– Mục đích sử dụng:  Đất trồng cây lâu năm

– Thời hạn sử dụng: ……………

– Nguồn gốc sử dụng: ………………..

Cùng với những hoa màu, tài sản trên mảnh đất bao gồm:

……………………………………………

Điều 2: Tiêu chuẩn quy hoạch

– Thửa đất giao dịch phải thuộc quyền sở hữu của bên A.

– Tại thời điểm giao dịch, thửa đất không nằm trong diện tranh chấp.

Điều 3: Việc giao và đăng ký quyền sử dụng đất

– Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu cho bên B.

– Bên A cung cấp cho bên B các danh mục tài liệu, hồ sơ có chứa thông tin về thửa đất giao dịch.

– Sau khi đã nhận đầy đủ các giấy tờ, thông tin liên quan tới thửa đất và nhất trí thông qua, bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu cho bên B. 

– Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

– Thời hạn bàn giao đất : Ngay sau khi ký kết hợp đồng.

– Thời hạn chuyển quyền sử dụng đất: Chậm nhất tới ngày…/…/….

– Trong trường hợp việc thực hiện hợp đồng bị gián đoạn bởi những trường hợp khách quan, tình thế cấp thiết, lý do bất khả kháng, …  thì thời hạn thực hiện Hợp đồng này được tính như sau:………………

Điều 4: Trách nhiệm nộp thuế, phí và đăng ký quyền sử dụng đất

– Toàn bộ các loại thuế, phí, lệ phí phát sinh từ hoạt động mua bán theo Hợp đồng này sẽ do bên…. chi trả kể từ ngày nhận bàn giao. Việc chi trả của…. trong trường hợp này được thực hiện như sau:…………..

– Trường hợp có sự thay đổi về giá thị trường trong quá trình thực hiện hợp đồng dẫn tới phát sinh các chi phí khác thì khoản tiền phát sinh này sẽ do bên …. chi trả.

– Quyền sử dụng diện tích đất nói trên được chuyển giao cho bên B kể từ thời điểm bên …….. thực hiện xong việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Điều 5: Đặt cọc

– Trong thời gian từ  ngày …/…/… đến hết ngày …/…/…, bên B có trách nhiệm giao cho bên A số tiền là …….. VNĐ ( Bằng chữ: ………..) để bảo đảm việc bên B sẽ mua quyền sử dụng phần diện tích đất và quyền sở hữu tài sản, hoa màu trên đất đã nêu tại Điều 1 Hợp đồng này  chậm nhất là ngày …/…/…  theo như thoả thuận trong Hợp đồng này, trừ trường hợp giữa hai bên có thoả thuận khác.

Điều 6: Thanh toán

– Bên A đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng cùng toàn bộ hoa màu, tài sản có trên đất đã xác định tại Điều 1 Hợp đồng này cho bên B với giá là………………… VNĐ (Bằng chữ:………………….. Việt Nam đồng).

Số tiền trên đã bao gồm:………………………………………..

Chưa bao gồm: …………………………………………………

– Toàn bộ số tiền này sẽ được bên B thanh toán cho bên A qua 1 lần, có biên bản kèm theo. Việc thanh toán phải được thực hiện theo phương thức trả tiền mặt hoặc chuyển khoản.

Bên B sẽ thanh toán cho bên A theo nội dung như trên, cụ thể :

Bên B trả trực tiếp cho ông/bà: …………………… Sinh năm:.. ………….

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân số:……………………….

Do CA…………….. Cấp ngày…./…../…..

Địa chỉ thường trú:……………………………………………………

Hiện cư trú tại:…………………………………………………………

Số điện thoại liên hệ:………………………………………………………

Hoặc: Gửi qua ngân hàng tới Tài khoản số…………….. Chi nhánh…………….. – Ngân hàng…………;  có biên lai xác nhận……

–  Trường hợp có sự biến động về giá thị trường trong qua trình thực hiện hợp đồng, hai bên thoả thuận chấp nhận mức giá biến động trong phạm vi tối đa là ………………… so với mức giá ban đầu.

Điều 7: Quyền và nghĩa vụ của các bên

7.1. Quyền và nghĩa vụ của bên A

– Được nhận đủ số tiền thanh toán theo Điều 5 từ bên B.

– Giao cho bên B thửa đất đã quy định tại Điều 1 cùng với các giấy tờ cần thiết theo đúng thời hạn đã thoả thuận tại Điều 3.

– Hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi để bên B thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất mới.

7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên B

– Được cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin về thửa đất tại Điều 1.

– Thanh toán toàn bộ chi phí quy định tại Điều 5 cho bên A theo đúng thời hạn đã thoả thuận.

– Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 8: Phương thức giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này nếu xảy ra bất kỳ sự bất đồng nào, bên nảy sinh bất đồng sẽ thông báo cho bên kia bằng văn bản. Hai bên sẽ thương lượng để giải quyết các bất đồng đó. Trường hợp các bên không tự thương lượng được thì sự việc sẽ được đưa ra giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 9: Phạt vi phạm

– Nếu bên bán vi phạm các quyền và nghĩa vụ quy định tại Hợp đồng này thì sẽ bị phạt số tiền là …. tổng giá trị Hợp đồng cho 01 ngày vi phạm.

– Nếu bên mua vi phạm các quyền và nghĩa vụ quy định tại Hợp đồng này thì sẽ bị phạt số tiền là …. tổng giá trị Hợp đồng cho 01 ngày vi phạm.

Điều 10: Bồi thường thiệt hại

– Trong quá trình giao nhận đất, nếu có thiệt hại xảy ra, lỗi của bên nào thì bên đó chịu hoàn toàn trách nhiệm.

– Mức bồi thường thiệt hại sẽ được hai bên thoả thuận tại thời điểm xảy ra thiệt hại đó.

– Trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng gây trở ngại hoặc thiệt hại trong quá trình thực hiện hợp đồng, hai bên có trách nhiệm khắc phục và tiếp tục thực hiện hợp đồng khi sự kiện hoặc hậu quả của sự kiện bất khả kháng chấm dứt.

Điều 11: Cam kết của hai bên

Hai bên chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

1.1. Những thông tin về nhân thân, về đối tượng của hợp đồng đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được mua bán quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a. Đất không có tranh chấp;

b. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho thi hành án;

c. Không có giấy tờ quyền sử dụng đất nào khác giấy tờ nêu tại Điều 1 của bản Hợp đồng này;

1.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;

2. Bên B cam đoan:

2.1. Những nhân thân đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;

2.2. Đã xem kỹ, biết rõ về đối tượng của hợp đồng nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ liên quan đến đối tượng của hợp đồng;

2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;

Điều 12: Chấm dứt hợp đồng

12.1. Hợp đồng này sẽ được chấm dứt trong các trường hợp sau:

– Khi các bên thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ quy định trong Hợp đồng này.

– Khi một bên vi phạm hợp đồng dẫn đến Hợp đồng không thể thực hiện được thì phía bên kia có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

– Hợp đồng có thể được chấm dứt do sự thỏa thuận của các bên.

– Một bên có hành vi vi phạm nghĩa vụ……….. được ghi nhận trong Hợp đồng này và bên bị vi phạm có yêu cầu chấm dứt thực hiện hợp đồng.

12.2. Lý do khách quan chấm dứt Hợp đồng

– Trường hợp có dịch bệnh gây cản trở mọi hoạt động xã hội trong thời gian dài tối thiểu … ngày.

– Quy định pháp luật ban hành có điều cấm liên quan tới việc thực hiện Hợp đồng này.

Điều 13: Hiệu lực hợp đồng

Hợp đồng này có hiệu lực từ ngày …… tháng ….. năm …… đến ngày …… tháng ….. năm ………

Hai bên sẽ tổ chức họp và lập biên bản thanh lý hợp đồng này sau khi hết hiệu lực không quá 10 ngày. Bên ……….. có trách nhiệm tổ chức và chuẩn bị thời gian địa điểm thanh lý.

Ký tên A                                                                       Ký tên B

3.Những điểm cần chú ý khi mua bán đất ruộng, đất nông nghiệp

Dẫu biết việc mua bán đất ruộng đầy rẫy khó khăn, nhưng nếu bạn vẫn muốn tiến hành việc này thì hãy lưu ý những điều sau. Để việc mua bán đất ruộng diễn ra an toàn nhất có thể, bạn cần kiểm tra toàn bộ các thông tin có liên quan tới thửa đất, mảnh đất đó một cách chi tiết nhất trong khả năng cả khi chuẩn bị và khi thực hiện giao dịch.

Xem kỹ thông tin Chủ sử dụng đất

Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Sổ đỏ/Sổ hồng nếu có, xem kỹ các thông tin về người có quyền sử dụng đất.

Tìm hiểu về việc chủ sử dụng này có đăng ký kết hôn không, còn sống hay đã chết, gia đình có bao nhiêu người con, có thỏa thuận cho tặng, thừa kế gì không, trước đó liệu đã cùng bán thửa đất, mảnh đất này cho ai chưa và một số thông tin có liên quan xoay quanh cá nhân chủ sử dụng đất.

Kiểm tra thời gian sử dụng đất còn lại

Sau khi kiểm tra thông tin chủ sử dụng đất, lúc này bạn sẽ cần kiểm tra tới thời hạn sử dụng của mảnh đất này còn lại bao nhiêu, kể từ ngay thời điểm bạn tiến hành giao dịch. Đất có tự động được gia hạn khi hết hạn không, đặc thù của những thửa đất xung quanh.

Một vài thông tin về tiền thuế đất đã đóng, còn nợ hay các nghĩa vụ tài chính khác với nhà nước cũng là điều nên tìm hiểu.

Xác minh các mốc giới, diện tích đất thực tế

Mốc giới là điều rất quan trọng trong mua bán bất động sản nói chung và mua bán các loại hình đất nông nghiệp, lâm nghiệp nói riêng.

Bạn cần trao đổi với chủ sử dụng đất để biết được các điểm mốc giới đất, diện tích đất thực tế. Trong một số trường hợp, việc xác minh lại thông tin với các hộ lân cận cũng là điều cần thiết.

Lựa chọn hình thức Hợp đồng chuyển nhượng đất phù hợp

Sau khi đã kiểm tra một lượt các thông tin về mảnh đất, nếu các bên có thiện chí giao dịch, lúc này sẽ cần lựa chọn hình thức văn bản ký kết phù hợp.

Trong thực tế, có hai hình thức tương đối phổ biến và được lựa chọn nhiều đó là Hợp đồng chuyển nhượng đất ruộng viết tay có người làm chứng và Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng có lập Vi bằng.

Đây là hai hình thức văn bản có thể gọi là tương đối an toàn cho cả hai bên trong trường hợp này.

4.Một số câu hỏi xoay quanh Hợp đồng/thỏa thuận mua bán đất ruộng