Uỷ ban thường vụ Quốc hội vừa có Quyết định triệu tập kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XII. Theo đó, Luật Đăng ký bất động sản (ĐKBĐS) sẽ là một trong các dự án Luật được đưa ra thảo luận tại kỳ họp Quốc hội này.

Giấy chứng nhận chỉ là bản ghi nhận thông tin

Trước đó, do còn nhiều ý kiến khác nhau xung quanh các nội dung cơ bản của dự án Luật, vào ngày 13/9, tại TP Hồ Chí Minh, một cuộc họp tiếp tục thẩm tra các nội dung của dự án Luật đã được Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức. Hiện tại, Bộ Tư pháp, Cơ quan chủ trì soạn thảo dự án Luật này cũng đang khẩn trương hoàn thiện Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm tra của Uỷ ban Pháp luật.

Khẳng định việc xây dựng và ban hành dự án Luật ĐKBĐS là cần thiết, Bộ Tư pháp cho rằng, nếu được Quốc hội thông qua, Luật ĐKBĐS sẽ khắc phục  được rất nhiều bất cập, vướng mắc hiện nay của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản thông qua các quy định nhằm đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương và địa phương. Luật này cũng sẽ là cơ sở để xây dựng một hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản theo nguyên tắc “một cửa” để đăng ký tập trung các bất động sản và thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Về mối quan hệ giữa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với Sổ ĐKBĐS,Uỷ ban Pháp luật cho rằng, truyền thống tâm lý – pháp lý của nước ta là các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất luôn được xem là những văn bản quan trọng nhất, chứng minh quyền sở hữu và các quyền liên quan đến bất động sản. Do đó, không thể và không nên bằng một quy định của Luật Đăng ký bất động sản để thay đổi vấn đế này. Cục ĐKQGGDBĐ lại cho rằng, người dân coi trọng Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu là do xuất phát từ chính các quy định của pháp luật hiện hành. Hiện nay, chưa có quy định về giá trị pháp lý của thông tin được lữu giữ trong Sổ đăng ký của cơ quan đăng ký, chưa giải quyết mối quan hệ giữa Sổ Đăng ký và Giấy chứng nhận, chưa bảo vệ các chủ thể đã tin tưởng vào thông tin được lưu tại cơ quan đăng ký… Do vậy, Luật ĐKBĐS sẽ giải quyết triệt để vấn đề này. Qua đó, các quy định về mối quan hệ giữa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với Sổ đăng ký bất động sản không ảnh hưởng đến ý nghĩa, giá trị của các quyền liên quan đến bất động sản.

“Thực tiễn đã chứng minh việc người dân quá tin tưởng vào Giấy chứng nhận khi xác lập, thực hiện các giao dịch về bất động sản đã dẫn đến những hệ quả như: bên bán, bên vay vốn làm Giấy chứng nhận giả, rồi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người khác hoặc bên mua trốn thuế, không thực hiện đăng ký sang tên… Điều này đã dẫn đến những bất ổn trong các giao dịch dân sự, thương mại, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người dân” – Cục ĐKGGBĐ cho biết. Do đó, Bộ Tư pháp nhận định, việc quy định Giấy chứng nhận chỉ là bản ghi nhận thông tin đã được lưu trong sổ ĐKBĐS vừa đảm bảo sự đồng nhất thông tin, vừa khuyến khích người dân tìm hiểu thông tin về bất động sản tại cơ quan đăng ký trước khi xác lập các giao dịch về bất động sản.

Đăng ký để bất động sản tham gia các giao dịch

Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo ý kiến của Uỷ ban pháp luật của Quốc hội thì hành vi cấp Giấy chứng nhận là hành vi quản lý nhà nước, vì vậy không thể và không nên giao cho Văn phòng đăng ký bất động sản (với tư cách là đơn vị dịch vụ công) thực hiện. Trước ý kiến này của Uỷ ban Pháp luật, Cục ĐKQGGDBĐ đưa ra nhiều dẫn chứng cho rằng, pháp luật hiện hành có một số bất cập liên quan đến vấn đề này. Thứ nhất, chưa xác định đúng bản chất của hành vi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên dẫn đến hệ quả là đồng nhất thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận với thẩm quyền quản lý nhà nước như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh và cấp huyện, cũng như đồng nhất quan hệ mang tính chất dịch vụ công với quan hệ hành chính. Thứ hai, thể hiện sự không nhất quán khi điều chỉnh hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người dân, cụ thể là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì UBND thực hiện, trong khi quyền sử dụng đất đó được chuyển nhượng cho người tiếp theo (xác lập quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng) thì lại do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đơn vị dịch vụ công) thực hiện.

Khắc phục bất cập nêu trên, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng ĐKBĐS thực hiện là phù hợp và không nhất thiết phải thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, cấp huyện như hiện nay. Quy định này tại dự thảo Luật đã tách bạch thủ tục hành chính của UBND cấp tỉnh và cấp huyện trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với hoạt động KKĐKBĐS. Các quyết định này của UBND cũng như bản án, quyết định của Toà án và giao dịch là căn cứ xác lập quyền của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, không phụ thuộc vào việc đăng ký các quyền đó. Mặt khác, với quy định như vậy, quyền lực Nhà nước vẫn được bảo đảm, vì Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền của mình thông qua hành vi giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì người dân thực hiện đăng ký để bất động sản tham gia các giao dịch, cũng như để đối kháng với người thứ ba và công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản.

“Việc làm này cũng sẽ rút ngắn thời gian đăng ký vì Văn phòng đăng ký bất động sản không phải trình hồ sơ sang Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền” – Cục ĐKQGGDBĐ nhận định.

Hồng Thuý

Đăng ký bất động sản thực chất là việc cơ quan đăng ký ghi nhận các quyền đối với bất động sản vào Sổ đăng ký bất động sản, do đó, thông tin trong Sổ là quan trọng và Sổ đăng ký bất động sản là văn bản gốc, còn Giấy chứng nhận chỉ là bản ghi nhận các thông tin đã được lưu trong Sổ đăng ký bất động sản. Bộ Tư pháp khẳng định: Trên thực tế hiện nay, việc đăng ký bất động sản vẫn đang được thực hiện thông qua các quy định về đăng ký lần đầu để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và đăng ký các biến động khi người dân thực hiện các giao dịch sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận.